Строительный сектор Азербайджана переживает бум как за счет открытия новых промышленных объектов и объектов сферы услуг, так и благодаря обновлению жилого фонда.

В 2017 году капитальные вложения в строительно-монтажные работы составили 11 млрд 445,3 млн манатов (73,6% от суммы инвестиций) против 10,8 млрд манатов в 2016 году (72,7% от общего объема инвестиций), из них 2,8 млрд манатов пошло на строительство объектов сферы услуг (2,3 млрд манатов — в 2016 году), а 0,9 млрд манатов — на строительство жилья (свыше 1,3 млн квадратных метров) против 0,68 млрд манатов в 2016 году/

Примечательно, что из указанных средств в 2017 году около 9 млрд манатов пошло на строительно-монтажные работы в Баку, и даже невооруженным глазом видно, что облик столицы Азербайджана кардинально меняется.

Новое жилье

О масштабе перемен, можно, в частности, судить по работам на так называемой «Советской» в центре Баку, занимающей площадь в 80 га и построенной еще в 1900 году.

Высота сооружений здесь была в два—три этажа, расстояние между линиями застройки — всего 6—7 метров.

В 2013 году было принято решение о регенерации этой территории, т.к. обветшалость инженерной инфраструктуры привела санитарное состояние «Советской», расположенной в Ясамальском районе Баку, к критической точке.

В соответствии с Генеральным планом развития Большого Баку (до 2030 года), по поручению Президента Азербайджана Ильхама Алиева с начала 2014 года на участке площадью более 26 га на территории «Советской» и до конца 2017 года с согласия жильцов были снесены примерно 4300 непригодных для использования жилых объектов.

Площадь следующего подлежащего переселению участка составляет 14,7 га, и работы будут проводиться в течение 2018 года.
Кабинет Министров Азербайджана в феврале 2016 года принял постановление №86 с целью проведения в ряде районов столицы работ по благоустройству, сносу аварийных зданий и строительству на их месте новых зданий, отвечающих современным требованиям, а также по улучшению жилищно-бытовых условий людей, проживающих в аварийных домах.

Согласно данному решению, на протяжении 5 лет в 9 районах Баку санкционировано строительство новых домов на месте старых.

В частности, решение предусматривает снос 63 зданий с 1127 квартирами в Сураханском районе, в которых проживают 3828 человек; построенных в конце XIX—начале ХХ веков 226 зданий с 5771 квартирой в Насиминском районе (16.206 жильцов); 99 зданий с 2016 квартирами в Хатаинском районе (6956 жильцов); 219 зданий с 3028 квартирами в Наримановском районе (11.031 жилец); построенного в 50—60-х годах прошлого века 131 здания с 1779 квартирами в Низаминском районе (5395 жильцов); 18 зданий с 427 квартирами в Ясамальском районе (1257 жильцов); 41 здания с 535 квартирами в Сабаильском районе (1819 жильцов) и 297 зданий с 1174 квартирами в Пираллахинском районе, в которых проживает 3131 человек.

Постановление также предусматривает снос и реконструкцию на территории этих районов и других зданий, непригодных для проживания, а также нежилых объектов социального и другого назначения.

Согласно данному документу, в целях обновления жилого фонда, улучшения жилищно-бытовых условий граждан строительным компаниям следует за счет собственных либо привлеченных (кредитных) средств при использовании для возведения многоэтажных жилых зданий территорий аварийных строений, предназначенных под снос, создать условия для приобретения земельных участков, находящихся во владении или пользовании физических и юридических лиц с их согласия, посредством оплаты их стоимости либо замены этих земельных участков.

Также в соответствии с требованиями законодательства, компании, которые обязуются снести аварийные и построить на их месте новые здания, до того, как эти здания будут построены, должны оплатить выселяемым из старых домов гражданам средства, необходимые для временной аренды другого жилья, а затем выделить этим гражданам квартиры в новых зданиях, построенных на месте их прежних домов.

По этому вопросу даны особые поручения органам исполнительной власти Сураханского, Насиминского, Хатаинского, Наримановского, Низаминского, Ясамальского, Сабаильского, Пираллахинского и Хазарского районов.

Для реализации этого решения правительства в разных частях Баку в рамках пилотных проектов ведется снос домов, на их месте строятся новые.

Строительные компании, проходящие проверку их финансового состояния, далее через тендеры получают «добро» на осуществление пилотных проектов по созданию жилого фонда.

Согласно действующим с 2016 года поправкам в Налоговый кодекс Азербайджана, предприниматель, занятый строительством, еще с закладки фундамента жилого здания должен платить упрощенный налог, рассчитанный исходя из площади строящегося объекта, или же НДС за создаваемую жилую площадь.

Изменения в Налоговый кодекс, касающиеся жилищного строительства, дают предпринимателям свободу и право выбора механизма налогообложения. Они смогут платить лишь упрощенный налог, который будет рассчитываться с применением коэффициентов, определяемых по зонам городов и рай-онов страны, к сумме в 45 манатов за каждый квадратный метр налогооблагаемого объекта. При этом если это юридическое лицо, то оно освобождается от уплаты НДС, налога на имущество и налога на прибыль, а если физическое лицо — от уплаты НДС и подоходного налога.

В случае если эти лица не захотят воспользоваться правом быть плательщиками упрощенного налога (вне зависимости от площади строящихся зданий), они будут приняты на учет в качестве плательщиков НДС. Новое положение при этом позволяет платить налоги после завершения строительства жилого здания, то есть после продажи квартиры, здания, нежилого объекта налогоплательщик будет платить

НДС, по итогам года — налог на прибыль, а также имущественный и земельный налоги.
Согласно Налоговому кодексу, сокращены налоговые тарифы с доходов от продажи недвижимости.

Так, физические лица при продаже жилых и нежилых участков, находящихся в их собственности, платят только упрощенный налог, который определен в виде фиксированной суммы — 15 манатов за квадратный метр. При этом продажи жилых участков, где их владелец оставался на учете в течение последних пяти лет, освобождаются от налогообложения.

Согласно поправкам в Налоговый кодекс, действующим с 2016 года, упрощенный налог (15 манатов за квадратный метр) при продаже нежилого участка будет также рассчитываться с применением коэффициента в размере 1,5 (вне зависимости от расположения налогооблагаемого объекта).

Данная ситуация оказывает позитивное влияние на рынок недвижимости страны.

Информационное агентство 1news.az обратилось к представителю одной из частных строительных компаний за разъяснением вопроса коммерческой целесообразности реализации пилотных проектов — сноса старого жилья, переселения его жильцов, строительства нового дома и заселения в него этих «переселенцев».

«В старых домах (под снос) в центре Баку, как правило, от одного до 5 этажей максимум. На этой же площади по «пилотам» возводятся высотки с гораздо большим количеством квартир, и может сложиться ситуация, когда тех, кто должен заселиться в новый дом по пилотной программе, втрое—вчетверо меньше количества квартир в возведенном здании. Таким образом, порядка двух третей квартир строительная компания может продать по коммерческим ценам», — отметил представитель строительной компании.

Кроме того, метры на продажу выигрываются и за счет нестандартных планировок квартир.

Как правило, срок строительства «пилотного» дома на месте снесенного ветхого жилья — около 18 месяцев.

На время строительства жителям, претендующим на переселение, оплачивается съем жилья (300 манатов в месяц за однокомнатную квартиру, 400 манатов — за «двушку»).

Как пояснила 1news.az одна из жительниц Баку Мария Мешалина, квартира которой в Наримановском районе идет под снос, «если те, кому предлагается съем жилья на время строительства нового дома, не нуждаются в такой аренде квартир, то по договоренности со строительной компанией возможен перерасчет в пользу увеличения предоставляемой в новом доме площади».

Строительные компании, возводящие новые дома на месте старых, предлагают и услуги по ремонту (около 150 манатов за квадратный метр), но жильцы могут отказаться от этой услуги и сделать ремонт своими силами.

«Вторичка»

Данные консалтинговых компаний Азербайджана свидетельствуют об оживлении на рынке недвижимости.
Так, гендиректор MBA Ltd. Нусрет Ибрагимов сообщил, что на вторичном рынке объем продаж с начала осени 2017 года вырос за квартал почти на 3,5%.

«Даже на земельном рынке выросли цены — на 1,6%. Начало нового учебного года (с сентября) также, как правило, знаменует оживление рынка аренды жилья. В частности, стоимость аренды квартир выросла на 4,6%. Снимают квартиры в основном граждане Азербайджана, которые прописаны в регионах страны, но приехали на заработки в столицу. Кроме того, дополнительный рост рынка (10%) произошел за счет того, что в столицу вернулись студенты, проживающие в регионах страны», — отметил Н.Ибрагимов.

По его словам, помимо граждан страны, рынок аренды развивается и за счет иностранцев, которые приезжают в страну с семьей или большой компанией и не хотят тратиться на гостиницу.

В их числе граждане арабских государств, Ирана.
Что же касается первичного рынка жилья, то, по словам эксперта, «сейчас застройщики пытаются заполучить или вернуть потенциальных клиентов».

В целом, по его мнению, более 85% недвижимости приобретается для собственного проживания, а не для инвестиций, но ситуация может измениться.

«Некоторые владельцы недвижимости рассчитывают, что в 2018 году цены на недвижимость в Азербайджане вырастут. Покупатели же надеются на снижение цен. По моему мнению, максимум рост цен на азербайджанском рынке недвижимости в 2018 году составит около 3—4%», — отметил Н.Ибрагимов.

Интерес иностранцев

Позитивно повлиять на рынок недвижимости в Азербайджане могут иностранцы.

Как ранее сообщал 1news.az посол Кувейта в Азербайджане Сауд Абдулазиз Мухаммед аль-Шалман аль-Руми, «многие граждане Кувейта хотят вложить капитал в сферу недвижимости в Азербайджане, в приобретение домов, земельных участков».
«В Азербайджане основная трудность заключается в том, что иностранный гражданин может купить дом на земле, но не может стать его полноценным владельцем, так как не имеет права на землю. Поэтому предпочтение может отдаваться квартирам в многоэтажных зданиях…

Среди кувейтцев есть те, кто приобрел недвижимость в Азербайджане. Но такие люди, по законам Азербайджана, не могут официально оформить ее на свое имя, а должны зарегистрировать на какую-либо компанию», — отметил аль-Руми.

По его словам, ведутся переговоры об устранении трудностей на пути регистрации недвижимости иностранцами на свое имя.
«Тем, кто покупает здесь жилье, предоставляется месячная виза на пребывание. Мы думаем, что этого недостаточно. Через месяц человек должен выехать и снова въехать в страну. Мы стараемся сделать так, чтобы этот срок составлял хотя бы 3—6 месяцев», — сказал посол.

Большая часть иностранных «скупщиков» недвижимости в Азербайджане — граждане Ирана, Турции, Грузии и азиатских стран.

Столичные риелторы также подтверждают факт интереса арабов к рынку жилья. В Баку они предпочитают недвижимость, находящуюся ближе к центру города, например, в Сабаильском, Насиминском, Ясамальском и Наримановском районах.

По словам риелторов, если эта тенденция продолжится, то на рынке жилья возникнет значительное оживление.

Как сообщил 1news.az пресс-секретарь Госкомитета по вопросам имущества Азербайджана Гулу Халилов, «физические и юридические лица — граждане иностранных государств имеют право приобрести неограниченное число объектов, будь то коммерческие или жилые. Ограничения касаются иностранных граждан лишь в вопросе покупки земли».

Как отмечают риелторы, землю можно взять в долгосрочную аренду.

Выход из этой ситуации — оформление объекта сделки на местное юридическое лицо.

В любом случае, для покупки недвижимости в Азербайджане иностранцу достаточно иметь при себе заграничный паспорт и деньги.

Остальные тонкости сделки обговариваются непосредственно с продавцом.

Как сообщил глава консалтинговой компании HouzBoom Хаган Гуламов, «на рынке недвижимости наиболее ликвидными являются 1—2-комнатные квартиры в новостройках и 2—3-комнатные квартиры в сегменте вторичного жилья».

Цены на 1—3-комнатные квартиры в Баку колеблются от 70—80 тысяч манатов до 100—150 тысяч в зависимости от местоположения, квадратуры и состояния жилища.

Риелторы отмечают в основном желание иностранцев арендовать на определенное время квартиру (спрос на аренду со стороны иностранцев вырос примерно на 30%).

Но стимулами могут послужить прогнозы роста цен на недвижимость в среднесрочной перспективе, долгосрочное пребывание в стране в связи с получением образования, работы и прочие условия.

Лада Евграшина