Гибкие подходы и эффективное решение актуальных задач  

Указом главы государства претерпел изменения Земельный кодекс, вступающий в силу с января наступающего года. Обновленный кодифицированный нормативно-правовой документ поддержит более совершенный уровень управления и использования сельскохозяйственных земель и процессы регулирования этой сферы. 

Изменения в основной источник земельного права были разработаны в рамках предыдущего Указа Президента Азербайджана Ильхама Алиева, и основной их целью считается переход к более гибким инструментам изменения целевого назначения сельскохозяйственных территорий. Что касается фундамента законодательных новшеств, в их основе находится документ «О мерах развития производственной и перерабатывающей промышленности в сельскохозяйственном секторе», предполагающий более стройные и мягкие подходы в области сельхозугодий. 
Ключевые поправки в документе охватывают несколько статей и, что важно, нацелены на более гибкий подход к изменению назначения таких территорий. К примеру, ста-
тья 3 кодекса претерпела изменения в части полномочий «соответствующего органа исполнительной власти», поскольку вместо этого сочетания в тексте законодательного акта прописаны действия «в порядке, установленном органом или учреждением, созданным соответствующим органом исполнительной власти».
Кроме этого, изменения в статье 10 кодекса связаны с новым положением, позволяющим вносить изменения в целевое назначение земель сельскохозяйственного назначения для производства и переработки. Исключением из этого правила считаются пастбища после регистрации этих территорий как таковых в Государственном реестре недвижимости. В свете последних изменений земельного права в статье 12 кодекса уточнили и упростили ключевую терминологию, а в статье 13 можно ознакомиться с порядком строительства временных сооружений на сельскохозяйственных угодьях. Теперь такие постройки будут возводиться только при условии предварительного уведомления уполномоченных инстанций, а капитальные здания и жилые строения для рабочих призваны соответствовать новым правилам. Ведь известно, что далеко не все участки на сельхоз­угодьях подойдут для строительства жилой недвижимости. Если дом появится на непредназначенной для этого территории, по действующему законодательству собственника такого жилья поджидают финансовые санкции и даже изъятие земли. Поэтому возникает вопрос, как построить дом на сельхозучастке и не нарушить закон? А главное, что делать с уже построенными жилыми строениями на этих землях? Поскольку известно, что сельскохозяйственные земли неоднородны: среди них отдельно выделяют пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние виноградники и сады, причем отдельные территории государство охраняет более тщательно - их нельзя продавать и использовать для строительства жилых домов. 
Указанные земли используют для сельскохозяйственного производства: на них выращивают зерновые культуры, овощи, разводят птиц и животных, ведут научную и селекционную деятельность. Для этого на участках разрешается строить внутрихозяйственные дороги и коммуникации, размещать аквакультуры, защитные лесные насаждения, со­оружения для производства и хранения сельхозпродукции, а в некоторых случаях даже возводить торговые объекты, жилые и садовые дома.
Новая статья Земельного кодекса 13-1 устанавливает особые правила строительства жилых зданий и инфраструктуры на сельскохозяйственных землях, включая ограничения на использование земли и требования к регистрации. Дополнительные изменения включают обновления процедур применения и исполнения Земельного кодекса, а также поправки к предыдущим президентским указам для соответствия новому закону. 
Как видно из обновлений, поправки нацелены на регулирование в сфере строительства, что само по себе немаловажно, ведь если обратиться к истории вопроса, территории сельскохозяйственного назначения массово использовались под жилищный фонд. Стоит ли объяснять, что владельцы построенных на таких землях частных домов испытывали затруднения при получении права собственности, поскольку земельные участки не предназначены для возведения там домов.  
По оценкам экспертов, в Баку и Абшеронском районе насчитываются сотни тысяч незарегистрированных домов, и основная причина этого заключается в сельскохозяйственном назначении территорий нахождения этого жилищного фонда. 
«Львиная доля нарушений земельного законодательства приходится на долю так называемых «нахалстроев» - жилья, отстроенного гражданами в нарушение действующего законодательства. Проблема документации на такие дома стоит сегодня очень остро, поскольку отстроенное в неположенных местах, оно нуждается в своего рода «амнистии», - поясняет депутат Милли Меджлиса, эксперт Вугар Байрамов.  
В свете обновленного земельного права, а также стартовавших в стране процедур регистрации незаконно отстроенного индивидуального жилищного фонда специалисты рекомендуют изучить этот вопрос и по возможности изменить назначение земель с массово отстроенными там жилыми строениями. По мнению собеседника, решение проблемы с оформлением подобных жилых строений нуждается в компромиссном подходе: «Если большое количество жилых домов расположено компактно на земельном участке сельхозназначения, целесообразно менять целевое назначение таких земель, а небольшое число построек - повод к поиску индивидуальных подходов». 
Так что проблема социально-­экономической важности будет последовательно решаться. Но это, конечно же, не все. На самом деле законодательные правки подразумевают еще и существенную пользу для наших мелких фермерских хозяйств, поскольку позволят им адаптировать землепользование к меняющимся рыночным условиям и существующим хозяйственным возможностям. Ведь гибкий подход - это еще и возможность для фермеров диверсифицировать свою деятельность, переориентируя ее на выращивание более прибыльных культур.