Ценовой рост на недвижимость понизил активность инвесторов

Начало года было отмечено некоторым снижением продаж жилья на рынке столичной недвижимости. Спрос превысил предложение, сделки по купле-продаже городских квартир сократились, а инвесторы затаились в ожидании. 

Аналитики этого рынка наблюдают заметное снижение инвестиционной активности и объясняют это достаточно резким повышением цен на фоне прежней высокой оживленности. Весь прошлый год продажи росли, поскольку недвижимость считается популярным инвестиционным инструментом, особенно в условиях устойчивого подорожания квадрата столичного жилья. Другим не менее веским обстоятельством стабильно поднимавшегося спроса эксперты называют все то же повышение цен - динамика подорожания на этом рынке превзошла доходности по банковским вкладам. 
Несмотря на продолжавшийся рост банковских вкладов населения, бытует мнение, что интерес потенциальных вкладчиков к срочным депозитам был невысок на фоне превысившей процентные ставки банков инфляции. Хоть профильные ведомства и обещают понижение динамики цен в будущем, а по итогам прошлого года инфляция понизилась до однозначного уровня в 8,8%, рост цен сохраняет интенсивность. А вот средняя ставка по банковским депозитам в национальной валюте составляет, по некоторым данным, 8,5%. В результате вкладчики не только не получают доходов от своих банковских вложений, но даже терпят убытки.
Поэтому, сталкиваясь с выбором, куда вложить свои деньги - в депозит или жилье, граждане выбирали последний вариант, считая его более понятным инструментом с меньшими дополнительными рисками. Сравнивая депозиты и недвижимость как виды вложений, следует помнить, что недвижимость для наших граждан стандартное и максимально доходное приобретение с минимально возможными рисками. Перспективы такой инвестиции особенно в сегменте новостроек из-за стабильно растущей цены квадрата понятны и предсказуемы. Уровень цен на вторичном рынке тоже высокий, а перспективы дальнейшего подорожания позволяют рассчитывать на рост стоимости. 
Последние двадцать лет стоимость квартир в главном городе страны поднималась десятикратно, говорит исполнительный директор Ассоциации риелторов Эльнур Азадов: «Если тогда расположенная у станции метро «хрущевка» стоила всего $4-10 тыс. в зависимости от площади апартаментов, то сейчас она подорожала вдесятеро». 
По словам эксперта, в настоящее время однокомнатные квартиры в Ясамальском, Наримановском, Насиминском районах Баку выставлены на продажу примерно за 85-100 тыс. манатов, двухкомнатные - 110-130 тыс. манатов, трехкомнатные - 140-170 тыс. манатов. И это при том, что срок эксплуатации этого вида жилья давно истек. За последние два года цены также значительно выросли. В частности, больше всего подорожало жилье в новостройках. В среднем трехкомнатные квартиры в популярных локациях Баку стоят порядка 250-300 тыс. манатов. А элитное жилье в центре столицы - более 4 тыс. манатов за квадратный метр.
«На фоне этого искусственно дорожает также и вторичное жилье. Происходящие процессы демонстрируют, что цены на квартиры несопоставимы с реальным уровнем доходов населения. Поэтому все чаще они продаются в кредит, - поясняет собеседник, при этом сделав важное уточнение. - Запредельно высокие цены на недвижимость наблюдаются только в Баку. В регионах можно купить очень дешевые дома, но при этом и они не пользуются спросом у местного населения из-за низкой покупательной способности». 
После Баку, говорит Э.Азадов, дорогие по местным меркам квартиры можно найти в Сумгайыте, Хырдалане и Гяндже. В самом Баку цены на недвижимость тоже меняются в зависимости от локаций. Например, квартиры в пригороде Баку - Абшеронском районе и столичном Гарадагском районе значительно дешевле, чем в других местах города.
«При наличии хорошей ценовой динамики спрос на недвижимость за последние годы существенно увеличился, а это, как известно, важнейший стимул для ценового восхождения. Однако резкое повышение оказало обратный эффект - кроме последующего понижения покупательной способности потенциальных клиентов чрезмерный ценовой взлет повлиял на инвестиционную привлекательность. Цены сказались на ликвидности и уровне рисков, поскольку количество продавцов в этом сегменте превысило число покупателей. А значит, продать приобретенную недвижимость выше вложенных средств и даже вернуть отданные за нее деньги становится затруднительно», - говорит Э.Азадов. 
Все это играет на стагнацию - в результате уже несколько месяцев интерес к наиболее востребованному инвестиционному активу находится на достаточно низком уровне. По словам экспертов, подавляющее большинство покупателей рассматривают это приобретение как способ заработка - купленное жилье планируют либо сдавать, либо же продать в будущем по более высокой цене. При этом квартиры с ремонтом можно реализовать намного быстрее, поэтому в продаже больше отремонтированных квартир. Но и это мало влияет на ситуацию, ведь предложение устойчиво превышает спрос. 
Между тем дорожают не только столичные квартиры, но и земельные участки. Однако в отличие от жилья спрос в этом сегменте превзошел предложение, а цены продолжают расти. Ведь инвестирование в местный земельный рынок тоже весьма популярный инструмент сбережения и приумножения средств, но дефицит земельного фонда под строительство приводит к серьезной динамике в этом сегменте. 
«Дело в том, что земельный рынок на периферии столицы стремительно сокращается по мере строительства, а это влияет на цены, - говорит Э.Азадов. - Такая ситуация разгоняет цены на землю в черте города, до конца года они увеличатся еще на 15-20%. В то же время остается все меньше свободных площадей, расположенных рядом с объектами инфраструктуры - школами, детскими садами, коммуникациями, транспортными путями. На подобных территориях цены на недвижимость будут расти и в будущем».
Земельные участки тоже считаются популярным инвестиционным инструментом, как и привычные нам банковские вклады или готовое жилье. Но земля в столичном регионе реже используется для долгосрочного инвестирования, а причина этого в крайнем дефиците площадей под строительство.