Предложение ипотечного фонда выжимает максимум

В условиях дорожающего жилья ипотечное кредитование принято считать основным драйвером сохраняющейся на местном рынке недвижимости динамики спроса и цен. Жесткие условия долгосрочных кредитов на покупку квартир по линии банков усиливают интерес населения к государственной ипотеке. 

Азербайджанские банки заметно усилили бдительность при оформлении долгосрочных кредитов на покупку жилья, ссылаясь на целый перечень меняющихся условий на кредитно-финансовом рынке республики. 
Следуя недавнему исследованию Центрального банка, во втором квартале текущего финансового цикла наблюдалось заметное ужесточение условий ипотечного кредитования на собственные средства кредитно-финансовых организаций. А примечательно в этом плане следующее: организованный финансовым регулятором опрос обнаружил неизменность условий государственной ипотеки, выдаваемой на средства Азербайджанского ипотечного и кредитно-гарантийного фонда (АИКГФ) республики. 
Что же касается частных банков, коммерческие финансовые структуры ожидают дальнейшего ужесточения своих требований по внутренней ипотеке. Если проще, представители рынка не готовы рисковать своими средствами, предпочитая в этом плане политику жестких требований к заемщикам. При этом аффилированные финансовые структуры не прочь опереться на финансовую подушку Ипотечного и кредитно-гарантийного фонда - более мягкие условия этой организации и невысокие процентные ставки оставляют за фондом лидирующие позиции в сегменте долгосрочного кредитования покупки жилой недвижимости. Следуя опросу, банки ожидают сохранения динамики ужесточения условий по внутренней ипотеке и в третьем квартале текущего года.
По мнению участвовавших в опросе кредитно-финансовых структур, более суровые требования к потенциальным заемщикам вытекают из таких обстоятельств, как стоимость финансирования и конкуренция с другими банками. Все это также связано с ситуацией на рынке недвижимости, не последнее значение имеют капитальная и ликвидная позиции банков. По данным Центробанка, во втором квартале этого года спрос на ипотечные кредиты в целом понизился, что во многом объясняется положением в сегменте внутренних ипотечных кредитов. 
Здесь также уместно заметить снижение в сегменте ипотечного кредитования по линии АИКГФ. По сравнению с тремя предыдущими месяцами, в июне-августе этот ведущий игрок на рынке ипотечного кредитования ощутил некоторое ослабление интереса у потенциальных заемщиков. Судя по недавнему заявлению самого ипотечного фонда, в январе-июне этого года по его линии было выдано 230,3 млн манатов - на 5,5% меньше тех же месяцев прошлого года. Но даже несмотря на некоторый спад, фонд наверстывает финансирование. Только за прошлый год аффилированные банки увеличили свои ипотечные портфели на 9,2% и выдали 461,4 млн манатов долгосрочных кредитов на покупку жилья. Однако в этом году коммерческие банки ожидают дальнейшего снижения спроса на ипотечные кредиты, особенно если речь идет о кредитах на собственные средства финансовых структур. 
Как уже отмечалось, в структуре рынка долгосрочного кредитования жилья особое место занимает предложение ипотечного фонда, выдающего длинные деньги на покупку квартир платежеспособным гражданам по стандартной государственной ипотеке сроком от 3 до 25 лет. Максимальный размер предоставляемого по линии АИКГФ займа не может превышать 150 тыс. манатов - эти средства выдаются по ставке, не превышающей 8% годовых при уплате первоначального взноса по ипотечному кредиту в размере 15-25% от стоимости жилья. Другой, намного более выгодной разновидностью ипотечного кредитования считается льготная ипотека, финансируемая из государственного бюджета. Максимальный размер такого кредита не превышает 100 тыс. манатов при годовой ставке не более 4%. Ключевым условием оформления льготной ипотеки считается начальный платеж в размере 10% от стоимости квартиры, а выдается она сроком на 30 лет социальным категориям граждан.
По мнению профильных специалистов, финансовое предложение по линии АИКГФ сыграло на увеличение доступности ипотечного кредитования, поскольку кредиты фонда сравнительно более доступны для граждан. Так что в последние годы от предложения этой структуры зависит активность на рынке многоквартирных жилых домов в столичном регионе и крупных городах республики. 
Население нашей урбанизирующей столицы все больше обращается к предложению ипотечного фонда, утверждает в беседе с нами исполнительный директор Ассоциации риелторов Азербайджана Эльнур Азадов. «На это обстоятельство играют более жесткие условия коммерческих банков, а главный аргумент в пользу долгосрочного кредитования по государственной линии - растущий в цене многоквартирный жилищный фонд», - говорит эксперт. 
За последние несколько лет в Баку, Сумгайыте и на Абшероне фиксируется стремительное повышение недвижимых индексов, а самый высокий порог ценового роста наблюдался в минувшем году. При этом стоимость квадратного метра в главном городе страны стремительно росла до октября минувшего года, остановившись к осени на рекордной отметке в 15-30%. Новый, уже февральский старт спроса и цен специалисты связывают с очередной активизацией ипотечного кредитования по линии фонда. 
«Говоря совокупно, люди приходят к пониманию, что обойтись своими силами при растущих из месяца в месяц ценах на квадратные метры уже не получится, - поясняет Эльнур Азадов. - И по этой причине многие потенциальные покупатели спешат оформить долгосрочный кредит на покупку жилья, разумеется, если они располагают возможностью внести первоначальный платеж и стабильно выплачивать ежемесячные платежи аффилированному банку. Так что, увидев подходящий вариант недвижимости по выгодной цене, такие клиенты стараются не упустить свой шанс, особенно если можно не переплачивать за высокие проценты. Кстати, именно такую возможность предоставляет гражданам ипотечный фонд. Отдельно необходимо отметить результаты реформы последних лет: доходы населения постепенно легализуются, поэтому все больше наших граждан могут получить долгосрочный кредит в банке». 
Поскольку ипотечное кредитование в Азербайджане не без оснований считается одним из основных инструментов решения жилищных проблем граждан, некоторое снижение динамики в сегменте государственной ипотеки аналитики связывают со снижением активности на рынке столичных квартир. Однако этот процесс будет недолгим, поскольку растущие цены превращают недвижимость крупных городов в наиболее доходный инвестиционный актив.