Почему капиталы уходят в бетон?

Рост цен на жилье в Азербайджане Центральный банк связывает с оживлением строительного сектора, высоким спросом и новыми проектами, реализуемыми государством и частными компаниями.

По данным регулятора, перечисленные факторы продолжают подогревать активность на рынке недвижимости и поддерживать устойчивую тенденцию к удорожанию.

Центральный банк Азербайджана в своем полугодовом «Отчете о финансовой стабильности» подробно объяснил, что стоит за подорожанием жилья на внутреннем рынке страны. По данным регулятора, за последние пять лет, начиная с июня 2020 года, цены на недвижимость в нашей республики выросли почти наполовину - на 46%. Причем рост затронул первичный и вторичный сегменты рынка.

Пять лет назад на фоне пандемии коронавируса ситуация в жилищной сфере оставалась относительно стабильной, говорится в отчетности главного банка. Однако уже в последующие годы началась устойчивая тенденция к росту стоимости квадратного метра. Особое внимание ЦБА обращает на строительный сектор. Так, в первом полугодии нынешнего года объем инвестиций в эту сферу колебался, но при этом именно вложения в строительство жилых зданий демонстрировали уверенный рост. Более того, их доля в общем объеме инвестиций в основной капитал заметно увеличилась.

Вследствие этого рынок оживился: новые проекты, реализуемые государством и частным строительным сектором, стали одной из ключевых причин заметного ценового всплеска. Удорожание также во многом связано и с высоким спросом на жилье, считают эксперты ЦБА - интерес к апартаментам в многоэтажных жилых домах не снижается, даже несмотря на солидное подорожание. Дополнительный импульс рынку придают меры по легализации домов без документов: процесс оформления, инициированный на основании распоряжения главы государства, открыл возможность большему числу объектов официально выйти на местный рынок недвижимости.

По прогнозам ЦБА, в ближайшие месяцы активность в строительной отрасли и на рынке жилья сохранится высокой. А значит, устойчивый рост цен, наблюдаемый за последние годы, продолжит оставаться главной тенденцией жилищного сектора.

В новом отчете Центробанка представлены расчеты, наглядно показывающие, насколько дорогим остается жилье в Баку. Чтобы накопить на квартиру, опираясь только на официальную зарплату, жителю столицы нужно трудиться более 18 лет. Для сравнения: в Грузии этот срок составляет в среднем 13 лет, а в Армении - 10 лет. На первый взгляд, это кажется нелогичным: ведь по уровню ВВП на душу населения и среднемесячным зарплатам Азербайджан уступает соседям, говорит экономист Эльданиз Амиров. Причина кроется вовсе не в нарушении экономических законов, а в особенностях движения капитала.

Приток денег в Баку заметно выше, чем в Тбилиси или Иреване, что естественным образом подогревает спрос. Но куда важнее другое: капитал в нашей стране не направляется в инвестиции, производство и экспорт, а уходит в недвижимость. На самом деле механизмы этого предельно просты и понятны. Ведь не секрет, что крупные суммы, полученные разными путями, уже не так легко вывезти за границу, как это было раньше. Ограниченные каналы для оттока валюты заставляют владельцев искать другие способы сохранения средств, и рынок жилья становится самым удобным для этого инструментом.

«Именно поэтому в Баку квартиры часто оформляются на родственников или знакомых, а реальные владельцы могут даже не жить в этих домах, - поясняет Э.Амиров. - Кстати, с наступлением темноты это хорошо заметно: окна многих новых и дорогих жилищных комплексов преимущественно в главном городе страны остаются темными, в отличие от Тбилиси и Иревана, где почти все квартиры реально заняты. Таким образом, высокая цена квадратного метра в Азербайджане объясняется вовсе не ростом доходов населения, а тем, что жилье нашими гражданами воспринимается прежде всего, как средство сбережения капитала, а не как место для жизни».

Подорожание на рынке недвижимости стало устойчивым трендом, отмечают специалисты этой сферы - цены растут не только на новостройки, но на вторичное жилье. И хотя с 2020 года объемы ипотечного кредитования показывали рост, начиная с 2023-го темпы выдачи ипотек начали снижаться. На это имеется несколько причин, считают в экспертном сообществе: во-первых, ограничен лимит кредитов, выделяемых через Ипотечный и кредитно-гарантийный фонд, а во-вторых, сами банки не всегда имеют достаточные ресурсы для активного кредитования из собственных средств, что также сдерживает доступность долгосрочного кредитования жилья для граждан.

На фоне упомянутых причин и особенно повышающегося спроса стоимость жилья продолжает расти, в том из-за удорожания строительных материалов, а также с высокой активностью на рынке. В стране реализуются новые проекты - и это тоже подогревает интерес к недвижимости. В целом даже несмотря на постепенное замедление ипотечного кредитования, рынок продолжает демонстрировать динамику роста цен, а жилье остается одним из главных объектов вложения капитала в Азербайджане.

При выборе между банковским депозитом и вложениями в столичные апартаменты большинство граждан делает ставку на недвижимость, считая ее более понятным, «осязаемым» и менее рискованным инструментом. К тому же вложения в квадратные метры имеют долгосрочную перспективу: как показывает практика, в течение нескольких лет они окупаются и приносят прибыль, особенно если речь идет о районах с активно развивающейся инфраструктурой.

По прогнозам, тенденция сохранится и в ближайшие годы. Цены на недвижимость продолжают расти, особенно в новых жилых комплексах. В сегменте новостроек динамика более предсказуема, а проекты, сопровождающиеся государственной поддержкой или строящиеся крупными девелоперами, вызывают доверие у покупателей.  Однако стремительное повышение стоимости недвижимости имеет и обратную сторону. Оно снизило доступность жилья для широких слоев населения, а также сказалось на ликвидности активов. В ряде случаев количество объектов, выставленных на продажу, превышает число реальных покупателей, что усложняет возможность быстрой и выгодной реализации вложений.