Смогут ли новые правила обелить рынок

С нового года вступает в силу решение, которое, по мнению ряда экспертов, способно оживить рынок аренды недвижимости. Речь идет о снижении ставки налога, которое, как ожидается, будет сочетаться с ужесточением контроля за заключением договоров ренты.

Государственный сбор с доходов от аренды недвижимости снизится в наступающем году с нынешних 14% до 10%, следует из предварительных данных финансового плана страны. Среди части представителей рынка бытует мнение, что это изменение станет новой точкой отсчета не только для налогоплательщиков, но и для общей динамики рынка арендного жилья. Но есть и сомнения, ведь на практике масса договоров ренты носят неформальный характер и редко заключаются в официальном порядке.

Главный вопрос теперь в том, как это новшество повлияет на цены аренды, соотношение спроса и предложения и, в целом, на стоимость недвижимости?  Считается, что прежде всего речь идет о попытке государства сделать рынок аренды более прозрачным и вывести его из тени, где сегодня, по оценкам специалистов, находится большая часть сделок.

Как отмечает эксперт Рамиль Османлы, снижение налога с источника выплаты при сдаче недвижимости в аренду носит скорее стимулирующий, чем фискальный характер. «На самом деле это решение предполагает большую заинтересовать арендодателей в официальном оформлении сделок, - поясняет он. - Однако какого-то прямого влияния на стоимость аренды или цену квадратного метра оно, скорее всего, не окажет, поскольку снижение для такого эффекта в целом незначительно.

Ведь если раньше с объекта, сдаваемого за 500 манатов, владелец платил 70 манатов налога, теперь он заплатит 50, однако разница в 20 манатов не сделает погоды на рынке, где цены формируются под влиянием куда более серьезных триггеров: спроса, локации и сезонных колебаний. И потом, обычно именно подорожание недвижимости влияет на доходность аренды. Потому вполне очевидно, что налоговая льгота не окажет заметного влияния на стоимость квадрата и уровень арендных ставок».

Впрочем, за эффективностью новшества скрывается и другая, куда более важная проблема - это массовое уклонение от официального оформления договоров аренды. Упомянутый вопрос годами оставался в тени, и именно он, по мнению специалистов, определит реальный эффект нашумевшего решения. А ситуация в этой сфере непростая: по данным игроков рынка, более 80% сделок аренды сегодня проходят без регистрации. Владельцы квартир предпочитают не декларировать доходы, а если договор все же заключается, сумма аренды часто указывается заниженная, а это не только нарушает закон, но и искажает общую статистику.

Так что главное теперь не просто снизить налог, а обеспечить контроль за исполнением новых норм, поскольку без этого не будет реальных изменений. А если начнется обязательное оформление договоров, повышение стоимости аренды будет неизбежен, ведь уплачиваемый налог будет включаться в конечную стоимость ренты, считает председатель Общества оценщиков Вугар Орудж. В Кодексе об административных проступках предусмотрены штрафы за неоформленные договоры, но пока эта мера не работает, и в массе своей рынок остается в тени, отмечает он.

При этом большинство специалистов рынка недвижимости считают принятое решение верным, но недостаточно радикальным. По их мнению, снижение ставки до 10% - это шаг в правильном направлении, однако его вряд ли можно назвать решающим. И чтобы действительно стимулировать легализацию арендных отношений, ставку следовало бы снизить хотя бы до 4%. В этом случае можно было бы ожидать, что до 80-90% сделок будут оформляться официально.

Таким образом, эффект от нового решения будет зависеть не столько от самой налоговой льготы, сколько от готовности государства и рынка действовать открыто. Если контроль за арендными отношениями усилится, выиграют все - и бюджет, и добросовестные арендодатели. Если же процесс останется на бумаге, снижение ставки так и останется формальной мерой, не влияющей на реальную экономику. В любом случае, наступающий год станет для рынка аренды своеобразной проверкой на зрелость для собственников жилья и арендаторов.

И потом, в ожидании новшества пользователи социальных сетей активно обсуждают слухи о возможных финансовых санкциях для тех, кто сдает квартиры без официального договора. Например, сообщается, что владельцев жилья, не оформивших аренду нотариально, могут оштрафовать на 800 манатов, а арендаторов - на 50 манатов.

Однако, как пояснил эксперт по недвижимости Эльнур Фарзалиев, все это домыслы, поскольку нет фиксированной суммы штрафа -она зависит от арендной платы и неуплаченного налога. «Размер штрафа напрямую связан с арендной ставкой, - поясняет он. - Например, владельцы простых домов, сдающих жилье за 100 манатов, и хозяева элитных вилл с арендой до 15 тыс. манатов несут разную ответственность. Если арендная плата составляет тысячу манатов, налог должен быть уплачен в размере 140 манатов. В случае уклонения штраф начисляется на сумму налога. Так что говорить о каком-то фиксированном взыскании здесь некорректно.

Договор аренды обязательно должен быть нотариально заверен, ведь именно он защищает интересы обеих сторон. У владельцев жилья есть и другие обязательства: они должны передавать в местные органы власти копии паспортов арендаторов и информацию о проживающих для идентификации жильцов в случае происшествий. Если собственник не выполняет это требование, ответственность за непредвиденные ситуации ложится на него лично».

В Баку, говорит Э.Фарзалиев, по-прежнему много людей, живущих в домах без документов: «Некоторые годами не могут зарегистрироваться, а арендаторы зачастую вовсе пренебрегают этим правилом. Но уведомление соответствующих органов не формальность, а вопрос безопасности и прозрачности рынка».