Прогнозы на 2026 год указывают на сохранение тенденции к удорожанию

Рынок аренды жилья в столице остается сложной и многослойной структурой, где переплетаются экономические реформы, градостроительные изменения и социальные факторы. На сегодняшний день динамика цен демонстрирует устойчивый рост, обусловленный комплексом причин.

Одной из ключевых предпосылок выступает активный процесс реновации: жильцы сносимых ветхих строений вынуждены выходить на рынок аренды в ожидании завершения строительства новых жилых комплексов. Это создает дополнительное давление на фонд арендного жилья. Еще одна причина популярности данного сегмента - стабильный приток иногородних студентов, которым необходимо где-то жить во время учебы. Периодически в обществе обсуждается необходимость строительства достаточного количества студенческих общежитий, но проблема до сих пор не решена. В условиях, когда спрос продолжает бить рекорды, количество ликвидных предложений неуклонно сокращается. При этом сам сегмент долгое время был преимущественно теневым - договоры об аренде носили лишь устный характер.

На этом фоне государство предприняло попытку регулирования сектора: с 1 января текущего года государственная пошлина по договорам аренды была снижена с 14% до 10%. Данная инициатива изначально позиционировалась как стратегический шаг к легализации рынка и стабилизации ценовой политики. Предполагалось, что смягчение фискальной нагрузки выведет собственников из серой зоны, однако реальный эффект от нововведения пока остается ограниченным.

Экономист Вугар Орудж считает, что несмотря на создание определенных стимулов для повышения прозрачности, процесс массовой легализации еще не запущен: «Для многих участников рынка даже сниженная 10-процентная пошлина все еще воспринимается как обременительная дополнительная нагрузка, из-за чего значительное число договоров продолжает заключаться без официального оформления. Отсутствие жестких административных механизмов контроля и ограниченность ресурсов для полного охвата рынка мешают достижению быстрых результатов. В итоге существенных изменений в ценниках на аренду после снижения ставки зафиксировано не было, так как рыночные факторы спроса оказались сильнее налоговых послаблений».

Между тем, прогнозы на 2026 год указывают на сохранение тенденции к удорожанию. По оценке В.Оруджа, в течение первых шести месяцев года ожидается рост арендных ставок в пределах 5-6%. Во второй половине года темпы подорожания могут заметно ускориться, формируя новую волну роста цен, особенно чувствительную для Баку. Таким образом, налоговая реформа выглядит скорее долгосрочным инструментом упорядочивания системы, нежели средством оперативного сдерживания цен в краткосрочной перспективе.

Анализ текущей ситуации по районам Баку подтверждает глубокую дифференциацию рынка. Председатель Общества оценщиков подчеркнул, что средние показатели по 12 районам города отражают общую экономическую картину и плотность населения, но не являются фиксированными для каждого конкретного объекта. Традиционное лидерство по уровню цен сохраняет Сабаильский район, за которым следуют Насиминский, Хатаинский и Наримановский. Эти территории характеризуются высокой концентрацией деловой активности и престижностью. В то же время наиболее бюджетные варианты сосредоточены в Гарадагском и Пираллахинском районах, где спрос традиционно ниже.

Перспективы развития города до 2040 года также вносят свои коррективы в рыночные ожидания. Масштабные инфраструктурные проекты, запланированные в районах «среднего сегмента», в ближайшие годы могут существенно повысить их привлекательность. Улучшение транспортной доступности и благоустройство территорий неизбежно приведут к переоценке недвижимости в этих локациях, что станет очередным фактором роста арендных ставок в обозримом будущем. Пока же арендаторам приходится адаптироваться к условиям дефицита и планомерного повышения стоимости проживания в столице.