Получат ли жители самостроя компенсации при сносе жилья?

Масштабные градостроительные изменения в Баку охватывают все больше жилых массивов, ставя перед тысячами горожан острые вопросы о праве на собственность и принципах государственного возмещения.

Процесс сноса ветхого жилья и самовольных построек в различных районах столицы выявил серьезные пробелы в информированности населения, особенно в случаях, когда на недвижимость отсутствуют официальные выписки из реестра или иные правоустанавливающие документы.

На сегодняшний день в столице планируется снос аварийных, с истекших сроком эксплуатации домов в разных районах. В некоторых из них профильные службы уже завершили технические замеры и провели первичную регистрацию объектов, официально уведомив жильцов о предстоящем переселении. Однако ключевой проблемой остается отсутствие прозрачности в вопросах финансовой оценки: зачастую люди не обладают полной информацией о конкретных суммах и юридических условиях получения выплат до самого последнего этапа. Эта неопределенность порождает социальное напряжение, особенно среди владельцев так называемого «самостроя».

Согласно действующему законодательству, объекты, возведенные без соответствующего разрешения, не признаются полноценной частной собственностью. С юридической точки зрения это означает отсутствие автоматического права на компенсацию при принудительном освобождении территории. Тем не менее, государственная практика в Азербайджане демонстрирует более гибкий подход, основанный на принципе фактического проживания и многолетнего пользования участком. Государство в определенной степени признает права таких граждан, но процедура выплат в этих случаях имеет свои нюансы.

Эксперт по вопросам недвижимости Эльнур Фарзалиев подчеркивает, что решающим фактором в вопросе компенсации за самовольные постройки является их территориальное расположение. Если объект находится в зонах, запрещенных для строительства – например, вблизи высоковольтных линий, магистральных трубопроводов или на участках с высоким риском оползней, – компенсация может не выплачиваться вовсе. В таких зонах строительство априори считается незаконным и опасным, поэтому государство не берет на себя ответственность за имущественные потери или возможные аварии в будущем.

Совершенно иначе обстоит дело в исторически сложившихся жилых массивах, таких как Алатава, Футболчу, Кубинка или старые кварталы Ясамальского района. Эти территории десятилетиями развивались как жилые зоны, и люди проживали там поколениями. В подобных случаях, даже при отсутствии полного пакета документов на дом, жители, как правило, получают компенсацию при сносе, так как их право на жилье признается фактически.

Механизм возмещения напрямую зависит от того, кто выступает инициатором проекта. При государственном сносе, направленном на расширение дорог или создание парковых зон, компенсация чаще всего выплачивается в денежной форме в соответствии с установленными тарифами за квадратный метр. Если же проект реализуется частными строительными компаниями в рамках программы реновации, жильцам обычно предлагают квартиры в новых жилых комплексах, возводимых на том же месте. Важным условием работы частных застройщиков является покрытие расходов на аренду временного жилья и транспортные услуги по переезду до момента сдачи нового здания в эксплуатацию.