Сколько лет копить на жилье в Баку?

Стоимость жилья в столице продолжает расти значительно быстрее, чем доходы населения. По подсчетам главного банка, при среднем уровне зарплаты покупателю потребуется почти два десятилетия, чтобы накопить на собственную квартиру в Баку.

Согласно обзору финансовой стабильности Центробанка, на рынок выходит все больше новых проектов, и значительная часть капитальных вложений направляется в жилищное строительство - этот сегмент стал одним из ключевых драйверов экономического роста.

Однако ситуация на рынке складывается не так благополучно, как может показаться на первый взгляд: несмотря на видимую активность, объемы строительства жилья в столичном регионе все еще недостаточны на фоне роста населения. Спрос на квартиры в Баку превышает предложение. На этом фоне за последние пять лет стоимость квадратного метра в главном городе страны выросла почти в полтора раза.

Новая волна подорожания пришлась на период пандемии: цены на строительные материалы резко пошли вверх, а незадолго до этого были ужесточены строительные нормы. Если восемь лет назад - до введения новых правил Государственным комитетом по градостроительству и архитектуре - на одном гектаре допускалось строительство до 50–60 тыс. квадратных метров, то новые требования сократили допустимую площадь застройки вдвое.

В результате объемы жилищного строительства начали снижаться, что стимулировало очередной виток роста цен. Пик удорожания столичного жилья пришелся на 2022-2023 годы, однако уже к концу 2023-го темпы роста несколько замедлились. В прошлом году цены увеличились в среднем на 10-12%. Особенно быстро дорожали квартиры, возводимые крупными строительными компаниями, где фактически отсутствует конкуренция.

Кстати, тенденция к росту стоимости сохраняется и в последующие годы.

Одной из причин подорожания жилья эксперты называют ограниченное предложение, особенно в сегменте бюджетного строительства. Свободных участков под застройку становится все меньше, а процесс получения разрешений затягивается: застройщики месяцами ждут согласования проектов, что напрямую влияет на конечную стоимость квадратного метра.

Дополнительным фактором роста выступает ипотечное кредитование. Программы льготной и социальной ипотеки, несмотря на ограниченный охват, стимулируют спрос и тем самым способствуют повышению цен.

По подсчетам Центробанка, чтобы накопить на квартиру в Баку при средней зарплате, потребуется около 18 лет. При этом уровень цен в столице значительно выше, чем в соседних странах, тогда как доходы населения и ВВП на душу населения - ниже. К примеру, в Грузии на приобретение квартиры уходит в среднем 13 лет, а в Армении - 10.

Эксперты объясняют этот разрыв тем, что в Азербайджане значительная часть капитала направляется не в производство или экспорт, а в недвижимость. Ограниченные возможности вывода валюты за рубеж сделали квартиры удобным инструментом для сбережения. Многие приобретают жилье не для проживания, а исключительно как актив, что приводит к феномену «пустующих домов» - часть столичных квартир остается без жильцов, но при этом продолжает подогревать рынок и способствовать росту цен.

Еще одна причина роста цен - снижение покупательной способности денег и ограниченное количество привлекательных инвестиционных инструментов. В условиях инфляции недвижимость остается для многих наиболее надежным способом вложения средств, особенно в центральных районах Баку.

Инвесторы по-прежнему отдают предпочтение центральным кварталам: здесь выше арендные ставки и быстрее растет стоимость квадратного метра. В результате покупка квартиры в Баку давно перестала быть исключительно решением жилищного вопроса - это способ сохранить и приумножить капитал.

Для среднестатистического горожанина перспектива приобрести собственное жилье становится все более отдаленной. Даже при стабильных доходах и доступной ипотеке покупка квартиры превращается в долгосрочную цель. Высокая стоимость квадратного метра, ограниченные возможности застройки и направленность капитала в сферу недвижимости создают замкнутый круг: рынок продолжает расти, а доступность жилья - снижаться.

О том, почему столица живет по законам рынка, где квадратные метры становятся не столько местом для жизни, сколько инвестиционным инструментом, и как долго может продлиться эта тенденция, корреспондент газеты «Бакинский рабочий» беседует с юристом и финансистом Акрамом Гасановым:

- Высокий интерес к недвижимости, подпитывающий постоянный рост цен на квартиры, во многом объясняется отсутствием в стране альтернативных инвестиционных инструментов. Полноценного рынка ценных бумаг фактически не существует, поэтому свободные капиталы неизбежно направляются в сектор жилья. Практически все покупки совершаются местными жителями - не потому, что это наиболее выгодный вариант, а потому, что попросту нет других надежных способов вложить средства.

Однако даже рынок недвижимости нельзя назвать устойчивым. Качество строительства нередко вызывает сомнения: соблюдение строительных норм и правил далеко не всегда гарантировано. Более того, во многих жилых комплексах отсутствуют официальные документы о праве собственности, а часть объектов и вовсе не зарегистрирована в Государственной службе реестра недвижимого имущества.

Но это лишь одна сторона проблемы. Цены на жилье продолжают стремительно расти, и очевидно, что их уровень во многом искусственно завышен. Причины высокой стоимости кроются в особенностях самого строительного процесса.

- В чем именно проявляются эти особенности и как они влияют на конечную цену квартир?

- При реализации новых проектов застройщики часто сталкиваются с множеством согласований и дополнительных процедур, особенно если речь идет о застройке территорий со старым жилым фондом. Ограниченное количество свободных участков, рост издержек и сложные административные процессы в конечном итоге ведут к увеличению себестоимости строительства - а вместе с ней растут и цены на квартиры.

Такая ситуация формирует эффект «замкнутого круга»: из-за высокой стоимости земли и строительных материалов застройщики вынуждены поднимать цены, что, в свою очередь, подогревает общий рост на рынке. И хотя иностранные инвесторы проявляют осторожность, внутренний спрос остается стабильным - граждане, располагающие сбережениями, продолжают вкладываться в недвижимость.

Тем не менее, подобная модель не может быть устойчивой в долгосрочной перспективе. Если рост цен не будет подкреплен реальным спросом и экономическим развитием, рынок со временем может столкнуться с коррекцией. Сегодня стоимость жилья определяется не только спросом, но и стремлением застройщиков компенсировать возросшие затраты. Поэтому дальнейшая стабилизация цен будет зависеть от улучшения инвестиционного климата, упрощения разрешительных процедур и развития сопутствующей инфраструктуры.

- Вложения в недвижимость по-прежнему остаются выгодным направлением? Окупятся ли такие инвестиции с учетом нестабильной ситуации на рынке, вероятной коррекции и возможного снижения цен, о котором вы упоминаете?

- Ранее, примерно пятнадцать лет назад, инвестиции в недвижимость действительно можно было считать оправданным решением. Рост цен на жилье тогда был относительно предсказуем - пусть и во многом поддерживался внешними факторами, но оставался более устойчивым и сопровождался меньшими рисками.

Сегодня ситуация иная: рынок заметно перегрет, а в отдельных сегментах наблюдаются признаки переоцененности. Некоторые объекты, особенно в премиальном сегменте, не находят покупателей даже на судебных аукционах. Судебные исполнители и аукционные компании все чаще сталкиваются с тем, что значительное число таких объектов остаются невостребованными, хотя ранее приобретались по весьма высоким ценам.

Это говорит о том, что инвестиции, ориентированные исключительно на рост стоимости недвижимости, сегодня сопряжены с повышенными рисками.

- Как, по-вашему, будет развиваться ситуация дальше?

- Сегодня на рынке наблюдается любопытная тенденция. По судебным решениям накопилось немало нереализованных объектов, приобретенных в период активного роста цен. Даже при снижении стоимости они нередко остаются без внимания - покупателей не находится.

В то же время оживление наблюдается преимущественно в сегменте новостроек: часть обеспеченных граждан, не имеющих иных направлений для вложений, приобретает по несколько квартир в надежде на дальнейший рост цен. Однако такая динамика не может продолжаться бесконечно. Экономика постепенно замедляется, доходы снижаются, объем доступных средств сокращается. В какой-то момент покупательная активность ослабнет, и рынок может столкнуться с фазой охлаждения.

Когда владельцы начнут пытаться реализовать свои инвестиции, спрос окажется ограниченным, и, скорее всего, цены скорректируются. Подобные процессы уже происходили в ряде стран с сырьевой экономикой, где избыточный рост стоимости недвижимости сменялся периодом стабилизации.

Полагаю, что в течение ближайшего десятилетия, а возможно, и раньше, рынок достигнет точки равновесия, и рост цен либо остановится, либо перейдет в более умеренное русло. Потенциальные, особенно иностранные, инвесторы уже сейчас оценивают риски, поскольку текущий уровень цен на жилье представляется им чрезмерно высоким.

Наблюдаются и первые тревожные сигналы: залоговое имущество практически не пользуется спросом - даже при снижении цен на 20-30% покупатели не проявляют интереса. Это свидетельствует о том, что рынок постепенно вступает в фазу коррекции: реальные доходы населения не позволяют поддерживать прежний уровень цен.

Пока еще часть покупателей откликается на активные рекламные кампании и приобретает квартиры в новостройках - во многом под влиянием уверенности в том, что недвижимость остается надежным активом. Однако такой интерес носит скорее психологический, нежели экономически обоснованный характер.

Если ситуация с доходами и ликвидностью не изменится, спрос неизбежно начнет снижаться, и строительная активность постепенно замедлится. В конечном счете нынешний строительный бум завершится естественным образом - вслед за насыщением рынка и снижением платежеспособности населения.

- По подсчетам главного банка, накопить на квартиру при средней зарплате можно за 18 лет. Можно ли считать такие оценки действительно отражающими реальное положение дел на рынке?

- Расчеты Центрального банка в целом обоснованы, хотя и требуют некоторых уточнений. Регулятор при оценке ориентируется исключительно на официальные доходы населения, тогда как значительная часть жителей, особенно в Баку, имеет и неофициальные источники заработка.

Тем не менее, если брать усредненную картину, ситуация выглядит именно так: реальные доходы снижаются, а цены на жилье продолжают расти. Причем этот рост во многом искусственный - его подпитывают неформальные расходы в строительной отрасли и завышенные цены со стороны компаний.

Причина, по которой квартиры продолжают покупать даже при таких высоких ценах, довольно проста: у части граждан есть накопленные средства, и они предпочитают вкладывать их в недвижимость. Для них это способ сохранить и приумножить капитал, а не решить жилищный вопрос.

Но для большинства рядовых покупателей такое жилье фактически недоступно. Дополнительную нагрузку создают высокие процентные ставки по ипотеке в коммерческих банках. Ипотека по-прежнему остается серьезным финансовым бременем: даже при стабильных доходах покупка квартиры для большинства семей превращается в долгосрочное и тяжелое обязательство.

Что касается расчетов, согласно которым на приобретение жилья может уйти около восемнадцати лет накоплений, скорее всего, речь идет не о центре города, а о более доступных районах - например, вблизи станции метро «Ахмедлы». На вторичном рынке двухкомнатная квартира там стоит примерно 100 тыс. манатов. Суть таких подсчетов понятна, просто не раскрыто, какие конкретно параметры брались за основу.