Удорожание стройматериалов взвинчивает цены на жилье

На рынке недвижимости Баку сохраняется выраженный восходящий тренд, при этом темпы удорожания наиболее ощутимы в сегменте новостроек и свободных наделов земли.

Одной из причин происходящего выступает дорожающая стройка: динамика строительных индексов напрямую диктует итоговые ценники в чеках покупателей квартир.

По данным экспертных оценок Общества оценщиков Азербайджана, озвученным председателем структуры Вугаром Оруджем, жилой фонд столицы демонстрирует неравномерный, но повсеместный рост. Вторичный рынок - квартиры в домах старой постройки - подорожал в среднем на 7-8%. В то же время первичный рынок показал более существенное увеличение стоимости - порядка 11%.

Наиболее высокий подъем цен зафиксирован на начальных этапах возведения объектов: жилье в проектах на стадии котлована прибавило в цене сразу 13-14%.

Параллельно стремительно дорожает и земля. В среднем по рынку стоимость земельных участков поднялась примерно на 17% по сравнению с аналогичными показателями прошлого года, а к завершению текущего года этот параметр может перешагнуть отметку в 20%. Локация при этом играет ключевую роль. В зонах, где активными темпами идут процессы сноса ветхих строений и масштабного благоустройства, земля может дорожать на впечатляющие 30-35%.

Граница между старым и новым жилым фондом выражается не только в процентах, но и в абсолютных цифрах. В одной и той же локации квадратный метр в старом доме оценивается примерно в 1500 манатов, тогда как квадрат в современной новостройке варьируется от 2200 до 2500 манатов. Главными драйверами такой разницы и общего удорожания эксперты называют высокий потребительский спрос и увеличение себестоимости строительных работ.

Прямое подтверждение этому содержат свежие отчеты Палаты оценщиков Азербайджана, зафиксировавшие августовские строительные индексы за 2026 год. Согласно опубликованной статистике, общие затраты на возведение зданий выросли из-за подорожания ключевых сырьевых позиций.

Если взять за базовую точку декабрь 2025 года со значением в 100 пунктов, то к августу совокупный строительный индекс поднялся до 110,1 пункта, сформировав прирост с начала года на уровне 10,1%. Относительно июля, когда показатель находился на отметке 106,9 пункта, месячное удорожание составило 3,07%. С учетом данной индексации ориентировочные расходы на возведение одного квадратного метра достигли порядка 850 манатов.

Подорожали именно строительные материалы. Индекс этой категории за один месяц вырос с 107,611 до 112,656 пункта, демонстрируя подъем на 4,69%. Максимальный скачок цен пришелся на карьерную продукцию: кубометр щебня и асбеста поднялся в стоимости с 32 до 35 манатов, что означает рост на 9,4%. При этом пиломатериалы сохранили стабильность - стоимость кубометра обрезной доски стандартной длины в 4 и 6 метров осталась на прежней отметке в 380 манатов.

Примечательно, что остальные статьи затрат девелоперов пока удерживают статичность. Индекс расходов на оплату труда зафиксирован на уровне 106,2 пункта - например, стоимость укладки квадратного метра тротуарной плитки держится на отметке 8 манатов, не изменились расценки и на гравийные или арматурные работы. Аналогично неизменным остался индекс эксплуатации техники и механизмов (103,8 пункта): аренда экскаватора обходится в 300 манатов за смену, крана - в 250 манатов, а бетононасоса - в 200 манатов.

Рост стоимости стройматериалов становится одним из ключевых факторов удорожания строительства и последовательно отражается на конечной цене квадратного метра. Для девелоперов это означает дальнейшее давление на себестоимость проектов, а для покупателей - сохранение высокой планки цен на новое жилье.

При этом рынок недвижимости Баку продолжает испытывать влияние сразу нескольких факторов - устойчивого спроса, ограниченного предложения в привлекательных локациях и роста стоимости земельных участков. В результате снижение цен в сегменте новостроек в краткосрочной перспективе выглядит маловероятным: каждый новый виток удорожания строительства закладывается в стоимость будущего жилья.

цена квартиры сегодня формируется уже не только местоположением, качеством проекта и спросом. За каждым квадратным метром стоит целая цепочка расходов - от стоимости земли и сырья до строительных работ и инфраструктуры. И пока эта цепочка продолжает дорожать, квадратный метр в Баку остается одним из наиболее чувствительных индикаторов общей стоимости городской экономики.