Аренда квартир в рамках социального механизма не по карману целевой аудитории  

Программа аренды квартир с правом их последующего выкупа стартовала в нашей стране еще три года назад, и сейчас, судя по данным профильного фонда, она наращивает обороты. Правда, спрос на этот весьма распространенный в зарубежной практике инструмент решения жилищной проблемы у нас достаточно ограничен.

О том, что и в нашей стране можно будет арендовать жилье с правом его последующего перехода в собственность съемщиков, общественность узнала еще задолго до внедрения этого механизма, а специалисты рынка недвижимости называли эту практику весьма полезным решением квартирного вопроса. Поскольку, во-первых, многие наши граждане вынуждены снимать жилье в больших городах, переезжая туда в поисках работы. Спрос на столичную ренту растет еще и по факту притока иногородних студентов, так что, по оценкам экспертов, где-то 18% городского населения вынуждены арендовать квартиры. А во-вторых, снимая жилье по старинке, граждане в итоге отдают немаленькие по нынешним расценкам суммы на съем, но это не решает квартирного вопроса горожан.
В отличие от этого привычного всем варианта право выкупа предполагает переход арендуемых метров в собственность. Такое предложение выгодно, но оно почему-то плохо приживается на почве нашего рынка. И дело здесь вовсе не в слабой информированности населения. Про аренду с выкупом многие наши граждане знают из многочисленных публикаций в СМИ. Вкратце говоря, если не хватает денег на покупку жилья или нет возможности взять кредит, покупатель недвижимости может прибегнуть к альтернативному способу. Схема напоминает лизинг, когда арендатор пользуется имуществом и потом приобретает его в собственность. 
Как отмечает исполнительный директор Ассоциации риелторов Азербайджана Эльнур Азадов, наша общественность в курсе различных предложений по линии ипотечного фонда. Интерес ко всевозможным преференциям и льготам для покупателей очень высок на местном рынке недвижимости, особенно если учитывать растущие цены в главном городе страны, дорожающие ипотечные кредиты и множество приезжающих сюда для учебы и работы иногородних жителей. Но даже несмотря на все перечисленные обстоятельства, спрос населения на этот продукт пока еще оставляет желать лучшего. 
Долгосрочная аренда имущества с последующим правом выкупа не очень популярна на рынке недвижимости, делится аналитик. На это указывают и данные Азербайджанского ипотечного и кредитно-гарантийного фонда (АИКГФ), согласно которым на сегодняшний день почти 4260 граждан заключили договоры в рамках механизма аренды с правом выкупа. 
- Показатели в этом сегменте рынка хоть и растут, однако применительно к высокому спросу на жилье и особенно ренте в крупных городах республики все еще выглядят достаточно скромными, - говорит Э.Азадов. - Особенно если учитывать, что нынешняя ценовая ситуация на рынке недвижимости не позволяет людям со средним достатком обзавестись крышей над головой, заплатив за нее сразу. Кроме прочего, выбор этого способа покупки имущества не требует оформления массы банковских бумаг и соответствия стандартам коммерческих финансовых структур, хотя и соответствия условиям самого АИКГФ, в том числе финансовым, тоже никто не отменял. 
По мнению аналитика, невысокая востребованность этого инструмента фонда в отличие от льготного кредитования, которое пользуется сегодня неплохим спросом, заключается в специфике предложения: 
- Все дело в том, что в рамках аренды предлагаются неликвидные квартиры - как правило, это габаритные, дорогие апартаменты под 100 кв. м и больше. Такое предложение не по карману массе наших граждан, поэтому строительным компаниям их сложно продать. К тому же на местном рынке больше востребованы небольшие и бюджетные площади. Обычно это квартиры более 60 кв. м. 
Как видно, корень сложившейся ситуации не в какой-то специфике работы нашего ипотечного фонда. Сложности вызваны нехваткой на местном рынке недорогих малометражных квартир, поясняет Э.Азадов: 
- Причины, по которым ипотечный фонд вынужден реализовывать в рамках своей программы дорогое и габаритное жилье, обусловлены тем, что на рынке не хватает бюджетных квартир. Все дело в том, что полноценное развитие такого социально направленного инструмента, как рента с правом выкупа, должно опираться на избыток недорогого рыночного предложения. Но в условиях нашего рынка наблюдается скорее дефицит эконом-жилья. Поэтому профильной структуре буквально негде развернуться, и она вынужденно приобретает дорогие метры, с трудом их реализует, ведь спрос на такой портфель мизерный по сравнению с тем, что мы наблюдаем в сегменте одно- и двухкомнатных квартир. Жилье с большим метражом сложно реализовать, оно не рассчитано на целевую аудиторию ипотечного фонда. 
Нехватка эконом-жилья и некоторое сокращение строительных работ (за два года в стране построено порядка 1700 многоквартирных домов) при нынешних достаточно высоких темпах урбанизации приводят к стагнации ряда полезных социальных программ. Но этого, конечно же, не скажешь про льготную ипотеку. Спрос на нее, по словам собеседника, значительно превзошел предложение, учитывая более лояльные условия кредитования на условиях ипотечного и кредитно-гарантийного фонда. Нынешний год тоже не обманул ожиданий, а банки - агенты АИКГФ в январе-октябре выдали ипотечных кредитов на 415,8 млн манатов, что на 17,2% больше, чем за 10 месяцев прошлого года. На вектор спроса в сторону недорогих квартир указывают и данные Центрального банка. Из отчетности регулятора следует, что усредненная сумма выдаваемых ипотечных кредитов, как правило, находится в пределах 60 тыс. манатов и выдается по средней годовой ставке 6,34%.