Рынок недвижимости Баку: на что обратить внимание при выборе жилья

Рынок недвижимости в Баку остается одним из самых активных в стране. Город расширяется, появляются новые жилые комплексы, а спрос на квартиры продолжает расти. Вместе с этим перед покупателями и арендаторами встает немало вопросов: где выгоднее приобретать жилье, какие районы считаются наиболее перспективными, а какие теряют популярность.

Если одни ищут квартиру для комфортной жизни, то другие рассматривают недвижимость как инвестицию. Однако нестабильность цен, разница в качестве строительства и уровень инфраструктуры в разных районах столицы делают выбор непростым. Кроме того, многих волнуют юридические аспекты сделок, условия ипотеки и перспективы развития городских территорий.
Наш корреспондент побеседовала с агентом по недвижимости с 10-летним опытом работы Маирой Эльчин, чтобы выяснить, какие тенденции сегодня определяют рынок жилья и на что стоит обратить внимание при покупке квартиры.
- Как обстоят дела с недвижимостью в Баку? Какие квартиры «разлетаются» в первую очередь и насколько активен рынок?
- Рынок недвижимости в Баку сейчас буквально кипит. Цены растут на глазах, а спрос не ослабевает. Быстрее всего уходят двух- и трехкомнатные - их берут и для жизни, и для инвестиций, особенно для сдачи в аренду. Но и вторичный рынок может преподнести приятные сюрпризы тем, кто умеет искать.
- А есть ли ощущение перегрева? Имеются ли сложности при работе с покупателями?
- Перегрева пока нет - жилье действительно покупают, а не просто держат в ожидании роста цен. Конечно, не все уходит в первый же день, но застройщики подогревают интерес: они предлагают не просто квадратные метры, а новый уровень комфорта.
Если раньше стандартными удобствами были охрана и видеонаблюдение, то теперь в приоритете ресепшен-сервис, клининг, коворкинги, зоны отдыха, фитнес-залы и even-пространства. Люди хотят не просто стены, а продуманный образ жизни.
- Получается, в тренде - комфорт?
- Именно. Современные покупатели выбирают не просто квартиру, а стиль жизни. Либо для себя, либо с четким расчетом на рост стоимости в будущем.
- Как часто сейчас перепродают жилье? Можно ли заработать на быстрой перепродаже?
- Это стратегия профессиональных инвесторов. Некоторые покупатели буквально в день сделки просят выставить квартиру на продажу с наценкой. Конечно, это не массовая практика, но среди опытных инвесторов такое встречается. Особенно у тех, кто умеет выбирать ликвидные объекты и обладает финансовым резервом.
- А бывают ли квартиры, которые зависают на рынке годами?
- Годами - нет, но трудности бывают. Самый сложный сегмент - старые дома без лифтов и с устаревшим ремонтом. Они конкурируют с новостройками, но 
далеко не всегда в свою пользу.
- Какие районы сейчас самые перспективные? Где можно найти недвижимость по хорошей цене?
- Белый город - безусловный лидер среди элитного жилья. Большим спросом пользуется Баилово. Что касается новых развивающихся районов, то Хырдалан сейчас на подъеме. Здесь активно строятся жилые комплексы, цены пока доступные, а инфраструктура удобна: школы, детские сады, парки, магазины. Это отличный вариант для молодых семей и тех, кто планирует ипотеку. Еще один перспективный район - Масазыр. Пока недооценен, но активно развивается. Через пару лет цены здесь, скорее всего, заметно вырастут.
- Какие районы считаются самыми ликвидными?
- Однозначно те, что рядом с метро и парками. Даже небольшая квартира в удобной локации продается лучше, чем просторное жилье на отшибе. Но и слишком большая площадь - не всегда плюс. Если квартиру сложно зонировать, то и продать будет намного сложнее.
- Почему цены на недвижимость постоянно растут? Это естественный рыночный процесс, продиктованный спросом и предложением, или застройщики и покупатели сами формируют ценовую политику? Кто в действительности управляет стоимостью жилья?
- Основной фактор роста цен - спрос и предложение. В Баку спрос на жилье стабильно высок: люди хотят улучшать условия, инвесторы вкладываются в недвижимость, а молодые семьи стремятся к самостоятельному проживанию. Когда спрос превышает предложение, цены растут. Есть и внешние факторы. Во-первых, это рост стоимости строительства: материалы, рабочая сила - все это дорожает, и застройщики закладывают дополнительные расходы в цену квадратного метра. Во-вторых, градостроительные изменения. Развитие инфраструктуры в отдельных районах, строительство новых дорог, метро и парков неизбежно повышает стоимость недвижимости.
- Как изменились предпочтения покупателей за последние пару лет?
- Раньше главным критерием была площадь - чем больше, тем лучше. Теперь важнее комфорт и продуманность пространства. В премиальном сегменте ценятся жилые комплексы с лаунж-зонами, коворкингами, ресепшен-сервисами и сервисными услугами. В среднем классе в приоритете панорамные окна, балконы, хороший вид.
- Чем жизнь в новостройке отличается от жизни в старом доме?
- Главное отличие - качество жизни. В новостройках современные инженерные системы, хорошая звукоизоляция, благоустроенные дворы. 
- Какой на сегодня средний ценник на хорошую квартиру?
- В среднем 2500-2800 манатов за квадратный метр. В этом диапазоне можно найти отличную двухкомнатную квартиру в хорошем районе.
- А что с планировками? Студии все еще в моде?
- Нет, студии теряют популярность. Сейчас люди хотят отдельные кухни, гардеробные, удобные системы хранения. Еще один тренд - прачечные в квартирах, даже небольших.
- Как застройщики реагируют на такие изменения?
- Они подстраиваются. Комфорт стал ключевым фактором. Люди готовы отказаться от лишних квадратных метров ради качественной инфраструктуры: фитнес-залы, спа, частные детские сады, закрытые зеленые дворы, зоны для барбекю.
- Покупатели выбирают сердцем или кошельком?
- И тем, и другим. Сначала человек влюбляется в квартиру, но финальное решение всегда диктует бюджет. Иногда приходится выбирать: меньшая площадь, но отличное расположение, или просторное жилье, но подальше от центра.
- Какие подводные камни чаще всего ждут покупателей после сделки?
- Юридические нюансы. Не все проверяют документы, а потом выясняется, что квартира с долгами, арестами или прописанными жильцами. Поэтому без профессионалов лучше не рисковать.
- А с арендой бывают проблемы? Например, когда жильцы не хотят съезжать?
- Редко, но такие ситуации случаются. Поэтому договор аренды должен быть четким, с прописанными гарантиями и механизмами решения спорных ситуаций.
- Как, на ваш взгляд, будет выглядеть идеальная квартира в Баку через 10 лет?
- Жилье будущего - это сочетание технологий и уюта. Автоматизированные системы, «Умные дома», сервисные услуги. Но главное - экология, вид из окна, транспортная доступность. Люди все больше ценят не просто квадратные метры, а образ жизни, и рынок недвижимости неизбежно будет подстраиваться под этот запрос.

Ханум ГАДИРЛИ