Какие квартиры и земля дорожают в Баку быстрее всего

Рынок недвижимости Азербайджана готовится к очередному витку удорожания, где в разных сегментах, по прогнозам, ценники будут расти неравномерно. Ключевыми драйверами этих процессов выступают ипотечное кредитование, градостроительные проекты и естественный дефицит свободной земли.

Рынок недвижимости - не застывшая система, а живой и крайне чувствительный организм. Его состояние напрямую зависит от объемов финансового потока в экономике, условий кредитования, реальной покупательной способности граждан и того, насколько новое предложение способно удовлетворить растущий спрос. В последние годы Баку непрерывно перекраивается, перестраивается и уплотняется. Свободного пространства внутри города становится все меньше, а вектор развития смещается в сторону масштабных инфраструктурных преобразований. В таких условиях стоимость каждого квадратного метра начинает подчиняться внутренней логике развития Баку.

Председатель правления Общества оценщиков Вугар Орудж указал на то, что импульсом для очередного витка цен станет расширение возможностей кредитования. Когда финансирование становится доступнее для покупателя, спрос моментально реагирует ростом, что создает дополнительное давление на цены. Эксперт прогнозирует, что до конца года определенный рост цен произойдет во всех секторах, но с разной степенью интенсивности.

Наиболее стремительный рывок демонстрируют земельные участки. В условиях, когда свободной территории в столице постепенно становится меньше, земля дорожает быстрее других видов недвижимости. Оценщики ожидают, что ценники на нее до конца года вырастут на 16-22%. Вслед за землей заметный прирост показывают объекты на стадии фундамента - здесь прогнозируется подъем на 13-17%. Что касается готового жилья, то квартиры в новостройках, в зависимости от расположения, вырастут на 12-15%, а квартиры в старых зданиях - на 8-12%.

Текущие показатели уже подтверждают наметившуюся тенденцию: во втором квартале года цены на рынке жилья поднялись на 8,5% в годовом сравнении, при этом первичный рынок жилья продемонстрировал рост на 11%. Потенциальное смягчение условий кредитования может дополнительно поддержать эту тенденцию.

При этом надо учитывать, что градостроительный вектор задает «Генеральный план развития города Баку до 2040 года». Территории, где в соответствии с этим проектом будет осуществляться благоустройство, строительство новых зданий и реализация новых проектов, становятся главными точками притяжения. Именно на этих территориях рост цен продолжится более высокими темпами по сравнению с остальными. В то же время рост цен, происходящий в одной части территорий, автоматически окажет влияние на всю недвижимость.

На этом фоне ситуация внутри самого жилого фонда столицы имеет интересную специфику. По наблюдениям эксперта в сфере недвижимости Анара Насирова, хотя по сравнению с 2025 годом покупательная способность на рынке жилья снизилась, а сам рынок вошел в фазу относительного спокойствия, в 2026 году цены на квартиры определенных категорий выросли. В частности, стоимость квартир в пяти- и девятиэтажных зданиях советского периода увеличилась на 5-10 тысяч манатов.

Более заметный рост наблюдался в новостройках, особенно в домах, имеющих выписку из государственного реестра и подходящих для оформления ипотеки. Одной из основных причин этого является небольшое количество квартир с выпиской. Кроме того, на стоимость квартир повлиял рост цен на некоторые строительные материалы.

Именно банковский фактор становится решающим в дифференциации спроса и цен. Более значительный рост цен на квартиры в новостройках и девятиэтажных зданиях связан с тем, что банки чаще принимают такую недвижимость в качестве залога и используют внутренние кредитные и ипотечные механизмы для ее приобретения. Причина крылась в оценке рисков: риски сноса девятиэтажных зданий банки и кредитные организации считают более низкими по сравнению с другими зданиями, в частности пяти- и трехэтажными. Более низкие риски побуждают банки чаще принимать в залог квартиры в девятиэтажках и новостройках.

Дополнительной причиной роста спроса на девятиэтажные здания и новостройки является наличие лифтов - представители старшего поколения и семьи с детьми чаще отдают предпочтение зданиям с подъемником.

Из-за этого пятиэтажные здания, а также трехэтажные дома и частный сектор показывают не столь значительный рост. Если рост цен на квартиры в пятиэтажных зданиях и наблюдался, то в основном в центральных районах города и местах с более высоким спросом. Как и во всем мире, рынок недвижимости в Азербайджане формируется на основе принципа спроса и предложения. Сочетание условий кредитования, градостроительных проектов по генплану и естественного сокращения доступных земельных участков определяет текущую динамику цен.