Спрос на ренту квартир превзошел предложение

Рынок аренды жилья серьезно изменился: цены растут так быстро, что снимать квартиру становится намного дороже. И если раньше аренду считали временным вариантом, то теперь она превратилась в тяжелую и постоянную статью расходов для многих людей.

Средняя стоимость аренды уже перешагнула психологический порог и закрепилась на уровне свыше тысячи манатов в месяц. Еще пару лет назад такие суммы ассоциировались исключительно с элитным жильем, но сегодня это новая реальность. Для сравнения: в 2020–2021 годах стандартную квартиру в Баку можно было снять за 400–600 манатов. С тех пор ценники плавно, но уверенно ползли вверх: сначала до 700–800, затем до 900 манатов, и в итоге фактически удвоились за короткий срок. Такая динамика говорит о том, что мы имеем дело не с кратковременным скачком, а с новой ценовой планкой на всем рынке.

Основная причина подорожания, по мнению специалистов, заключается в остром дисбалансе между спросом и предложением. Ситуацию накаляет постоянный приток людей в столицу: в Баку едут студенты, молодые семьи и те, кто ищет работу. Большинство из них не могут позволить себе покупку собственного жилья, поэтому их единственный вариант аренда.

При этом на рынке попросту не хватает подходящих квартир. Новые дома в основном строятся либо для продажи, либо относятся к премиальному сегменту, который не по карману массовому арендатору. В итоге вся нагрузка ложится на старый жилой фонд, что и толкает цены вверх.

Ситуацию осложняет и рост себестоимости строительства. Импортные материалы, рабочая сила и земля постоянно дорожают, что неизбежно поднимает цены на готовую недвижимость. В итоге застройщики и владельцы закладывают эти расходы в стоимость объектов, а арендные ставки начинают подтягиваться вслед за ними. Для собственников это единственный способ окупить вложенные в жилье инвестиции, но для простых арендаторов это означает очередной виток роста цен.

Свою роль играет и ипотека: из-за жестких условий и дороговизны кредитов многие не могут купить жилье и остаются вечными арендаторами. При этом доходы людей не успевают за ценами, что вынуждает их годами снимать квартиры, поддерживая стабильно высокий спрос.

Масла в огонь подливают инвесторы, покупающие недвижимость специально под аренду. Они устанавливают высокие ставки, ориентируясь не на возможности арендаторов, а на желаемую прибыль, что дополнительно разогревает рынок и закрепляет завышенные цены как новую норму.

Происходящие процессы носят системный характер и отражают глубокие структурные дисбалансы в жилищной сфере, считает экономист Акиф Насирли.

«Сегодняшний скачок цен на аренду не случайность, а результат целого комплекса причин, копившихся годами. Урбанизация ускоряется, поток людей в Баку не иссякает, и спрос на жилье стабильно растет, в то время как предложение просто не успевает за этим темпом. Проблема еще и в том, что новостройки в основном относятся к дорогому сегменту, а доступного арендного жилья на рынке практически не появляется», - отмечает эксперт.

По его словам  дополнительное давление создают и растущие затраты в строительстве, автоматически поднимая стоимость новых квартир и задавая более высокую ценовую планку для всего рынка недвижимости.

«Когда себестоимость строительства растет из-за подорожания материалов, рабочей силы и земли, это неизбежно отражается на конечной цене жилья. В результате квартиры продаются дороже, а арендные ставки формируются с учетом этих новых ценовых ориентиров. Это цепная реакция, которая затрагивает весь рынок», - подчеркивает эксперт. – И потом, многие люди, которые могли бы купить квартиру, остаются в арендном сегменте, потому что не могут выполнить условия ипотечного кредитования. Потому спрос на аренду сохраняется на стабильно высоком уровне и не снижается даже при подорожании».

По его оценке, ситуация усугубляется несоответствием между ростом доходов и ростом цен на жилье.

«Заработные платы растут, но не такими темпами, как цены на недвижимость и аренду и вследствие этого реальная покупательная способность населения снижается. Люди вынуждены дольше оставаться в арендованных квартирах, что дополнительно увеличивает нагрузку на рынок. К тому же многие покупают квартиры не для проживания, а как источник дохода, и устанавливают арендные ставки, исходя из желаемой окупаемости вложений. В итоге цены формируются не только под воздействием спроса, но и под влиянием ожиданий инвесторов».

Если на рынок не выйдет значительный объем доступного арендного жилья или не будут существенно расширены реальные возможности ипотечного кредитования, стоимость ренты останется высокой, полагает аналитик.