Строительный сектор в июне сохранил ценовую стабильность

Себестоимость строительства стабилизировалась, однако цены на жилье по-прежнему поддерживают высокий спрос, ограниченное предложение и ипотечное кредитование, а эксперты по-разному оценивают перспективы рынка.

Строительный сектор в июне сохранил ценовую стабильность. По данным Палаты оценщиков, индекс строительных расходов составил 106,7 пункта. По сравнению с декабрем прошлого года расходы выросли на 6,7%, а по отношению к маю - всего на 0,1%.

Практически не изменились цены на основные строительные материалы - цемент, бетон, арматуру, древесину и кровельные покрытия. В группе металлоизделий также не зафиксировано роста цен. Стоимость аренды строительной техники осталась на прежнем уровне благодаря стабильным затратам на топливо и обслуживание. Наиболее заметным изменением стало увеличение стоимости штукатурных работ на 12,5%, однако аналитики считают, что это обстоятельство пока не оказывает существенного влияния на общую себестоимость строительства.

Общая ситуация позволяет строительным компаниям более точно планировать расходы и не создает дополнительного давления на стоимость новых объектов. Однако рынок недвижимости зависит не только от себестоимости строительства.

Лето без ценовых сюрпризов

По словам эксперта по недвижимости Рамиля Османлы, летом основные изменения происходят прежде всего в сегменте аренды дачных домов.

«Из-за сезонного спроса значительно выросла стоимость аренды дач на побережье, а вслед за этим повысились и цены их продажи. В то же время на рынке городского жилья заметного роста цен не наблюдается. Покупательская активность снизилась, поэтому стоимость квартир в целом остается стабильной. Более того, в премиальном сегменте отдельные объекты стоимостью 300-350 тыс. манатов даже несколько подешевели. В остальных ценовых категориях существенных изменений не наблюдается».

По уточнению эксперта, наиболее заметный рост продолжается на рынке земельных участков: «Свободной земли в центре города практически не осталось, и по этой причине дорожают участки в пригородах. Даже в наиболее удаленных поселках столицы стоимость одной сотки уже превышает 10 тыс. манатов, а в некоторых районах достигает 50 тыс., что свидетельствует о сохраняющемся высоком спросе именно на землю».

Тем временем рынок аренды, по мнению Р..Османлы, также остается спокойным, однако осенью ситуация изменится: «После завершения приемной кампании в вузы спрос на аренду жилья традиционно возрастет, что приведет к оживлению этого сегмента».

Что удерживает цены

Одной из причин устойчивого спроса остается ипотека. По данным Ипотечного и кредитно-гарантийного фонда, по линии профильной структуры уже было выдано 73,4 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 5,4 млрд манатов. Причем, порядка 80% кредитов предоставлены по государственным программам, и еще 20% - в рамках внутренних ипотечных продуктов банков.

По информации фонда, две трети заемщиков составляют молодые люди и молодые семьи. При этом 23% ипотечных кредитов приходится на регионы страны, а доля ипотеки в кредитном портфеле банков достигла 15,2%.

Что касается вздорожания, по уточнению исполнительного директора Ассоциации риелторов Эльнура Азадова, текущее повышение стартовало еще несколько лет назад: «Новая волна подорожания началась еще в 2020 году после роста стоимости строительных материалов и ужесточения строительных требований. Наиболее быстрый рост пришелся на 2022-2023 годы, когда цены увеличивались на 15017% ежегодно. Хотя затем темпы роста среднего ценника на рынке недвижимости несколько замедлились, повышение все же продолжилось. В результате за четыре года стоимость жилья у строительных компаний выросла более чем на 50%».

Эксперт считает одной из главных причин удорожания ограниченное предложение: «Особенно ощущается нехватка квартир массового сегмента. Кроме того, остается мало свободных площадок под строительство, а выдача новых разрешений ограничена. Сейчас многие девелоперы практически ждут решений государственных органов. И если в следующем году на рынок одновременно выйдет большое количество новых проектов, конкуренция усилится, и это позволит стабилизировать цены».

Не только себестоимость

Председатель Общества оценщиков Азербайджана Вугар Орудж также считает, что на стоимость жилья влияют не только строительные расходы.

По его данным, средняя стоимость квадратного метра в Баку уже достигла 2 -3 тыс. манатов, а в наиболее востребованных районах: Насиминском, Наримановском, Ясамальском, Хатаинском и Низаминском уже превысила эту отметку. В более удаленных районах столицы квадратный метр пока еще можно купить дешевле, но центральные районы продолжают привлекать основную часть инвесторов благодаря более высокой доходности аренды и устойчивому росту стоимости жилья.

Есть и противоположная точка зрения

Впрочем, нынешние цены уже слабо связаны с реальной стоимостью строительства, утверждает финансовый аналитик Акрам Гасанов:

«Нынче многие покупают квартиры не потому, что нуждаются в жилье, а потому, что считают недвижимость способом сохранить деньги. Однако это далеко не всегда оправданное решение. Люди приобретают квартиры по максимально высоким ценам, зачастую не обращая внимания ни на качество строительства, ни на отсутствие необходимых документов. Значительная часть новостроек до сих пор не имеет полноценной регистрации, и покупатели фактически берут на себя серьезные юридические риски».

По мнению эксперта, рынок постепенно теряет ликвидность: «Сейчас уже масса квартир, выставленных на торги, не находит покупателей по заявленным ценам. Доходы населения уже давно не успевают за стоимостью жилья. При этом качество городской инфраструктуры также не соответствует нынешним ценам квадратного метра».

В перспективе дополнительное давление на рынок могут оказать банки, полагает Акрам Гасанов: «По мере завершения судебных процедур банки будут продавать залоговые квартиры, чтобы вернуть свои средства. Если объем такого предложения существенно увеличится, котировки недвижимости перейдут к падению. Потому рассчитывать на бесконечный рост стоимости жилья было бы слишком рискованно».

Рынок в поисках равновесия

Таким образом, ситуация на рынке недвижимости остается неоднозначной. Себестоимость строительства в последние месяцы практически не меняется, что само по себе не создает предпосылок для нового витка подорожания. Однако цены на квартиры продолжают формироваться под влиянием широкого круга условий: ограниченного предложения, высокого спроса на ликвидные объекты, ипотечного кредитования и инвестиционного интереса к недвижимости.

Потому ожидать быстрого снижения стоимости жилья эксперты пока не готовы. Одни считают, что жилищный сектор близок к стабилизации, другие предупреждают о возможной коррекции в случае увеличения предложения. Пока же рынок сохраняет относительное равновесие, а стоимость квадратного метра остается на достигнутых высоких уровнях.