Как выбрать надежные метры на рынке столичной недвижимости

Жилищный вопрос в Баку всегда стоял остро. В наше время перед покупателями также стоит дилемма: выбрать проверенный старый фонд с удачным расположением или вложиться в комфорт и инфраструктуру новостройки?

Современный человек оценивает собственное благополучие по множеству параметров, однако именно жилищный вопрос для большинства остается одной из фундаментальных составляющих качества жизни. Эпоха, когда под одной крышей уживались три поколения родственников, уходит в прошлое. Сегодня большинство людей ценят персональные границы. При этом обзавестись собственной недвижимостью в столице становится все более сложной и финансово затратной задачей.

Между тем, свободной территории в Баку с каждым годом остается все меньше, из-за чего квадратные метры неизбежно прибавляют в цене. Среди главных факторов, подталкивающих ценники вверх, специалисты выделяют также подорожание строительных материалов и работ, процессы демонтажа ветхого жилья, а также активное развитие программ ипотеки и рассрочек.

Пути решения жилищной проблемы у всех разные: одни оформляют долгосрочную ипотеку, другие выручают средства от продажи прежней собственности, кому-то с первым взносом помогают родители, а кто-то планомерно копит нужную сумму самостоятельно.

В момент, когда бюджет сформирован, перед покупателем встает главный выбор - что предпочтительнее: проверенный временем старый фонд или современные комплексы? Поклонники построек прошлых лет делают ставку на фундаментальность и привычные локации, тогда как сторонники новостроек выбирают актуальные планировки и свежие инженерные коммуникации. Выбирая между первичным и вторичным сегментами, покупатель, конечно, отталкивается от собственных финансовых возможностей, долгосрочных планов и юридической чистоты предлагаемого объекта.

По словам председателя правления Общества оценщиков Азербайджана, экономиста Вугара Оруджа, объекты старого фонда удерживают устойчивый спрос главным образом благодаря своему удачному расположению. Значительная часть таких построек находится в центральных кварталах Баку, что позволяет квартирам в них сохранять высокую рыночную стоимость даже несмотря на внушительный срок эксплуатации зданий.

С другой стороны, тем, кто рассчитывает на многолетнюю перспективу эксплуатации самой конструкции, отдает преимущество свежим технологическим разработкам и современным строительным материалам, экономист рекомендует обратить внимание на новостройки. Впрочем, специалист подчеркивает, что сам по себе молодой возраст сооружения не является автоматически гарантией безупречного исполнения.

Планируя сделку на первичном рынке, важно детально изучить застройщика, оценить его ранее реализованные объекты, проверить наличие нареканий от жильцов и скрытых строительных браков. Наряду с качеством работ большое значение имеет юридическая сторона вопроса: эксперт указывает на существование в Баку ряда новых жилых комплексов, где владельцы годами не могут оформить выписки, подтверждающие право собственности. Приобретение подобного жилья влечет за собой серьезные финансовые и правовые риски.

В целом эксперт сводит принятие решения к трем базисным критериям: персональным приоритетам человека, его дальнейшим жизненным планам и бюджету. Жилье в старых зданиях часто оказывается доступнее альтернатив на первичном рынке на 30, а в ряде случаев даже на 50%. К тому же при аналогичном общем метраже старые квартиры нередко выигрывают по количеству отдельных комнат из-за иных подходов к проектированию прошлых лет.

Если же рассматривать покупку с точки зрения инвестиционной привлекательности, то новостройки выглядят значительно выигрышнее в вопросах последующей сдаче в аренду и потенциала роста капитализации. Современные дома обеспечивают владельцам совершенно иной уровень быта: гибкие планировочные решения, тихие и быстрые лифты, подземные парковочные зоны и полностью обновленные инженерные сети.

В свою очередь, покупка устаревшего фонда помимо более доступных цен иногда привлекает тех, кто рассчитывает на получение компенсационных выплат при перспективе сноса. Отметим, что при реновации жильцам старого фонда могут предоставить квартиру на месте снесенного здания, причем с большей квадратурой.

При финальном осмотре квартиры В.Орудж советует прежде всего удостовериться в наличии выписки о праве собственности. Далее необходимо оценить фактическое состояние конструкции, уровень шумо- и теплоизоляции, показатели энергоэффективности, наличие парковочных мест и надежность коммунальных сетей. Помимо внутренних характеристик, на ликвидность и итоговую ценность жилья напрямую влияют транспортная развязка, общая развитость района, а также планы городских властей по прокладке новых магистралей, станций метрополитена и парковых зон.

Перед подписанием договора разумно сопоставить цену с аналогичными предложениями на рынке и спрогнозировать, насколько быстро удастся вернуть средства при необходимости продажи или аренды.

Эксперт по недвижимости Эльнур Азадов констатирует, что на протяжении последних пятнадцати лет интерес к новостройкам в столице непрерывно растет: «Строительный бум сделал их массовым продуктом. Главным двигателем этого процесса стал естественный физический и технический износ зданий прошлых эпох. Все больше тех, кому хочется жить в современной среде».

В то же время эксперт подчеркивает, что начиная с 2018 года были введены более строгие градостроительные регламенты и усилен контроль над застройщиками. В результате количество выдаваемых разрешений на строительство резко сократилось, и на первичном рынке образовался определенный дефицит предложения, который наблюдается и по сей день. «Для нормализации и удержания цен рынку необходима здоровая конкуренция среди девелоперов, - считает он. - Когда первичный рынок сможет предложить привлекательные условия, отток покупателей из устаревших домов станет еще более заметным».

Тем не менее, эксперт прогнозирует, что в ближайшие три-четыре года структура предложения не претерпит кардинальных изменений, а рынок продолжит развиваться в режиме плавного замедления.