Что происходит на рынке столичной недвижимости?

Сокращение свободных площадей в Баку и изменение потребительского спроса формируют новые ценовые условия на рынке жилья и земельных участков

Подорожание недвижимости - мировой тренд. Анализ показателей за прошлый год показывает, что жилье дорожает во многих странах мира. Так, по данным ряда аналитиков, в Венгрии, Португалии, Хорватии, Испании и Турции жилая недвижимость продолжает устойчиво дорожать. Эта тенденция связана с высоким спросом со стороны иностранных инвесторов и удаленных сотрудников крупных технологических и финансовых компаний. В Казахстане и Беларуси рост стоимости недвижимости в значительной степени обусловлен высокой инфляцией, удорожанием строительных материалов и продолжающейся миграцией населения в крупные городские центры, что в условиях ограниченного предложения приводит к ускоренному увеличению цен. В Китае стоимость первичного жилья показывает незначительный рост на 2,5%, но вместе с тем вторичный сектор продолжил дешеветь из-за снижения спроса на фоне кризиса перепроизводства, начавшегося в конце 2000-х годов, и массовых банкротств крупных девелоперских компаний.

В Азербайджане за весь период прошлых 12 месяцев цены на жилищном рынке выросли на 12,2% по сравнению с предыдущим годом, а в текущем периоде на рынке недвижимости Баку продолжается постепенный рост цен. Наиболее заметно подорожали квартиры небольшой площади, особенно в сегменте вторичного жилья. Об этом в беседе с «Бакинским рабочим» заявил эксперт по недвижимости Эльнур Фарзалиев. По его словам, тенденция к росту цен полностью сохранится и в сегменте новостроек, а одной из основных причин выступает сокращение в столице количества земельных участков, пригодных для строительства новых многоквартирных домов. Специалист отметил, что стоимость жилья в новостройках зависит от расположения. В центральной части Баку один квадратный метр стоит в среднем от 4 000 до 7 000 манатов, в районах, прилегающих к центру, - от 2 000 до 4 000 манатов, а на окраинах города - от 1 500 до 2 500 манатов. На вторичном рынке стоимость квадратного метра в основном составляет от 2 500 до 4 000 манатов.

В то же время на рынке недвижимости наблюдается сезонное оживление, когда из-за смещения спроса, особенно в сегментах аренды квартир и дачных построек, меняются ценники и общий уровень активности участников. Сезонные факторы также влияют на рынок купли-продажи жилой недвижимости. Ключевые изменения сейчас связаны с ростом стоимости аренды загородных домов на побережье, а вслед за подорожанием найма поднялись и цены на продажу дачных объектов. В то же время на рынке квартир общего назначения взрывного роста не наблюдается, так как активность покупателей немного снизилась, поэтому стоимость большинства объектов остается практически без изменений. Более того, отдельные квартиры премиального сегмента стоимостью порядка 300-350 тыс. манатов в центре столицы и прилегающих зонах даже немного подешевели, тогда как в остальных ценовых категориях показатели сохраняют стабильность.

Если в центре города свободных земельных площадей практически не осталось, то в пригородных зонах стоимость земли продолжает стабильно расти. Это ярко свидетельствует о сохранении высокого спроса на земельные наделы. Но в Баку и на Абшеронском полуострове все еще можно найти относительно недорогие земельные наделы. Спрос на земельные участки остается стабильным, так как жители приобретают их не только под строительство собственных домов, но и в качестве долгосрочной инвестиции с расчетом на капитализацию. При этом самые доступные предложения сегодня сосредоточены за пределами центральной части столицы, где по сравнению с центром цены в пригородах и на окраинах значительно ниже: минимальная стоимость одной сотки составляет около 3 тыс. манатов, тогда как максимальная может доходить до 800 тыс. манатов.

Колоссальный разброс цен объясняется целым рядом факторов. На итоговую стоимость влияют не только конкретный район и географическое положение, но и наличие инженерных коммуникаций, удобных подъездных дорог, развитой инфраструктуры, а также юридический статус недвижимости, из-за чего даже в пределах одного населенного пункта разница в цене за сотку может составлять десятки тысяч манатов. Самые бюджетные варианты подбираются в Гарадагском, Хазарском и Сабунчинском районах, а также в отдельных частях Сураханского района, где цена сотки варьируется от 3 до 20 тыс. манатов, тогда как в престижных районах столицы расценки существенно выше. В Сураханском районе стоимость сотки начинается от 25 тыс. манатов, в Хатаинском - от 30 тыс., в Насиминском районе цены стартуют от 150 тыс. манатов, а в Наримановском - от 200-250 тыс. манатов за сотку при полном отсутствии свободных площадей под продажу.

При покупке ключевым критерием должна выступать юридическая чистота объекта, поэтому необходимо убедиться в наличии полного пакета правоустанавливающих документов, включая государственный акт и выписку из Государственного реестра недвижимости (купчую). Если планируется строительство частного дома, территория обязательно должна относиться к категории земель населенных пунктов, так как действующее законодательство запрещает возведение жилых домов на землях сельскохозяйственного назначения. Из-за низкой стоимости таких территорий некоторые недобросовестные продавцы вводят покупателей в заблуждение, хотя цена земель населенных пунктов как минимум в четыре-пять раз выше. Многие покупатели, стремясь сэкономить, смотрят только на цену и не уделяют внимания юридическим нюансам, что приводит к судебным искам и потере денег. Перед сделкой рекомендуется привлекать юриста или профильного специалиста, так как возможность купить землю по доступной цене на Абшероне остается, но только при условии тщательной проверки всех документов.