Бюджетные вливания не делают ипотеку доступнее

Ипотечный рынок сохраняет значительные объемы финансирования, однако в текущем году его динамика пошла на спад. Снижение происходит одновременно с сокращением рефинансирования и уменьшением привлечения средств через облигации. При этом государственная поддержка Фонда ипотечного и кредитно-гарантийного фонда остается важным источником ресурсов для сохранения кредитной активности.

Так, в январе - июле нынешнего года долгосрочные займы на покупку жилья, выдаваемые по линии Ипотечного и кредитно-гарантийного фонда, составили $237,8 млн в манатном эквиваленте. Если сравнивать теми же прошлогодними месяцами, показатель уменьшился на $9,4 млн, или 3,8%. Еще заметнее сократился объем кредитов, рефинансируемых профильным фондом. За семь месяцев он составил $204,1 млн, что на $53,7 млн, или 20,8% меньше по сравнению с прошлогодним уровнем.

Изменились и источники привлечения средств. Целевой фонд привлек 300 млн манатов за счет размещения облигаций, тогда как годом ранее объем такого финансирования был на 70 млн манатов выше, то есть снижение в этом русле составило 18,9%. Но бюджетное финансирование увеличилось, а профильная структура получила из государственной казны 63,9 млн манатов, что на 16 млн манатов, или 33,4%, больше, чем в прошлом году.

Как видно, снижение рыночного привлечения частично компенсируется увеличением бюджетных вливаний. Однако сама динамика ипотеки показывает, что расширение предложения доступного жилья остается сложной задачей.

На самом деле рынок растет, но спрос опережает предложение, говорит о положении в сегменте долгосрочного кредитования жилья доктор экономических наук, профессор Фикрет Юсифов. По словам экономиста, еще десять лет назад общий объем ипотечных кредитов у нас составлял около одного миллиарда манатов, а сейчас совокупный ипотечный портфель специализированного фонда и коммерческих банков приближается к 4,5 млрд манатов.

«Собственно, за последние десять лет ипотечный портфель увеличился более чем вчетверо, - отмечает он. - А главным двигателем роста, наряду со средствами, выделенными из государственного бюджета, стали ипотечные облигации». 

Среди наиболее заметных изменений Ф. Юсифов называет появление «Электронной системы ипотечного и кредитного гарантирования». Параллельно выросли максимальные лимиты кредитования: до 150 000 манатов для обычной ипотеки и до 100 000 манатов для льготной.

Говоря по сути, цифровизация существенно изменила сам механизм получения займов. Очередь формируется онлайн, а сбор документов через портал «Электронное правительство» автоматизирован. Таким образом человеческий фактор при оформлении заявки удалось свести к минимуму.

Стоимость государственных ипотечных кредитов также остается ниже ставок по большинству коммерческих предложений. Годовая ставка по социальной ипотеке составляет 4%, по обычной государственной ипотеке - 8%.

«Если учесть реальный уровень инфляции, процентные ставки по льготной и социальной ипотеке очень выгодны», - говорит экономист.

При этом рост самого ипотечного портфеля еще не означает, что рынок способен удовлетворить существующую потребность населения в жилье. По оценкам экспертов и исследователей рынка, государственная ипотека и ипотечные продукты коммерческих банков покрывают лишь около 15 - 20% реального спроса.

И здесь возникает одна из главных проблем рынка: граждан, желающих приобрести жилье с использованием ипотеки, значительно больше, чем доступных кредитных ресурсов. Есть и другой момент: цифровизация хоть и сделала процедуру прозрачнее, сократив количество ручных операций, но одновременно обострила другую проблему - борьбу за ограниченный объем кредитных лимитов.

Ситуацию усложняет появление посредников, пытающихся воспользоваться особенностями электронной системы. Посредники настолько подчинили себе рынок, что в момент открытия лимитов даже профессиональные финансисты не успевают отправить заявку.

Еще одно ограничение связано непосредственно со стоимостью жилья. Максимальной суммы государственной ипотеки в 150 000 манатов явно недостаточно для приобретения обычной квартиры в ряде районов Баку, особенно расположенных недалеко от центра.

В результате даже наличие права на ипотечный кредит не всегда означает возможность приобрести подходящее жилье. Разницу между стоимостью квартиры и максимальной суммой кредита гражданину приходится покрывать собственными средствами, что значительно сужает круг потенциальных покупателей.

Дополнительные сложности возникают и при выборе недвижимости. Для квартир, приобретаемых через государственную ипотеку, требуется соответствующая выписка из кредитной истории. При этом на рынке встречаются объекты, которые потенциальный покупатель хотел бы приобрести, но они не отвечают необходимым требованиям по документам.

Коммерческая ипотека также не всегда становится полноценной альтернативой государственной программе. По словам Ф.Юсифова, некоторые банки выдают ипотечные кредиты за собственный счет под 11- 15% годовых.

«Это означает, что стоимость ипотечного кредита практически идентична стоимости существующих потребительских кредитов», -  полагает он.

Так что динамика ипотечного рынка выглядит неоднозначно. С одной стороны, за десять лет ипотечный портфель значительно вырос, цифровая система упростила процедуру оформления, а государство продолжает направлять средства на поддержку кредитования. С другой - стоимость недвижимости растет быстрее доступности ипотечного финансирования, а действующие лимиты и объемы предложения не позволяют охватить значительную часть потенциальных заемщиков.

Развитие ипотечного рынка между тем тесно связано с макроэкономической ситуацией в стране. По прогнозам ЦБА, озвученным главой регулятора Талехом Кязымовым, рост национальной экономики в текущем году составит 0,5%, а в следующем ускорение уложится в 2,6%.

Нынешние экономические маркеры позволяют главному банку сохранять стабильный монетарный курс. Корректировка денежно-кредитной политики в ближайшее время не планируется, что фиксирует текущие правила игры и в сегменте ипотечного кредитования.