Государство и частники будут меняться землей

Глава государства подписал Указ о применении закона, который вносит принципиальные изменения в Земельный и Гражданский кодексы, а также в закон «Об оценочной деятельности». Упомянутые новшества напрямую затронут простых граждан и коммерческий сектор, существенно меняя привычные правила на рынке недвижимости.

До принятия поправок у государства и частного собственника практически не было правовой возможности совершить прямой и равноправный бартер. При необходимости получения определенного участка земли, например, для расширения дороги, прокладки трубопровода или строительства школы, запускался жесткий односторонний механизм изъятия имущества под государственные нужды. В подобных ситуациях приоритетным решением всегда была выплата денежной компенсации по рыночной стоимости.

Для граждан это часто превращалось в сложный квест. Полученные деньги требовалось оперативно вложить в новое жилье или землю до их обесценивания, а сам процесс поиска подходящих вариантов растягивался на долгие месяцы. Бизнес в подобных ситуациях нес прямые финансовые убытки из-за вынужденной остановки производства, демонтажа оборудования и поисков новой площадки. Приватизация или аренда государственной земли тоже не предполагали компромиссов: для получения участка из госфонда частнику всегда требовалось платить.

Новый закон кардинально меняет эту систему, превращая государство и частного собственника в равноправных участников гражданского оборота. Главное новшество реформы заключается в легализации института добровольного горизонтального обмена. Теперь, при потребности государственных органов в участке гражданина или компании, вместо стандартного денежного выкупа они могут предложить альтернативу в виде равноценной земли или недвижимости из государственного фонда.

Официальные документы достаточно четко определяют четыре главные цели изменений: активизацию рынка недвижимости, повышение общей экономической активности, обеспечение эффективного использования простаивающего госимущества и создание гибкого инструмента для добровольного компромисса. Самое важное правило перестройки заключается в осуществлении любого обмена исключительно на основе взаимного согласия сторон. Принудительно заставить собственника согласиться на бартер вместо денег государство по закону не имеет права.

Кроме прочего, чтобы исключить коррупционные риски и споры о ценности объектов, закон полностью перестраивает систему оценки. И вследствие этого никакого произвольного обмена «на глаз» не будет, а расчет стоимости обязаны проводить только независимые сертифицированные оценщики. При этом им предписано ориентироваться строго на реальные рыночные цены купли - продажи аналогичных объектов на открытом рынке недвижимости. И потом, государственные ведомства и муниципалитеты теперь официально наделяются юридическим статусом заказчиков оценочных услуг. Они получают легальное право напрямую нанимать профессионалов для оценки госимущества перед сделкой.

При этом закон очерчивает границы реформы и вводит жесткие запреты, ведь меняться можно далеко не всеми государственными землями. Изменения не коснутся объектов, приватизация числится под запретом по закону. Также недоступными для обмена остаются участки в исключительной собственности государства и земли, уже официально зарезервированные под конкретные государственные нужды. В оборот пойдут только «свободные» активы.

По экспертным оценкам, для граждан это решение станет необходимой страховкой. При реализации крупных инфраструктурных проектов жители смогут договариваться о получении равноценного участка в том же районе, и это позволит сохранить привычную локацию, соседей и инфраструктуру, защищая людей от инфляции. Для бизнеса реформа открывает возможность безболезненного переноса мощностей. Предприниматели смогут оперативно договариваться с государством, перемещая свои коммерческие объекты или цеха на альтернативные госплощадки без длительной остановки операционной деятельности.

В выигрыше останется и само государство благодаря исчезновению необходимости годами судиться с собственниками и замораживать важные строительные и промышленные проекты.

Однако, как и любая масштабная правовая реформа, внедрение института мены несет в себе определенные риски. Объективный анализ нового механизма местным экспертным сообществом указывает на несколько потенциальных вызовов для участников рынка.

Специалисты указывают на риски субъективности рыночной оценки. Даже при участии сертифицированных специалистов точное определение «эквивалентной рыночной стоимости» двух разных объектов недвижимости часто становится предметом споров. Так, земля в черте города и участок на окраине могут иметь одинаковую кадастровую стоимость, но обладать совершенно разной коммерческой привлекательностью или развитостью коммуникаций, способной затянуть переговоры.

Одновременно отмечается возможность появления определенного дефицита ликвидного государственного фонда, поскольку закон жестко запрещает использовать для обмена земли стратегического назначения или территории, закрытые для приватизации. В результате в распоряжении местных властей может просто не оказаться привлекательных «свободных» участков в том же районе, вынуждая стороны вернуться к прежней схеме денежных компенсаций.

Определенные нюансы могут возникнуть и в переходный период, пока правительство формирует пошаговые инструкции. До утверждения детальных подзаконных актов, в частности, правил ведения реестра доступных земель и точного перечня ведомств для подачи заявлений, участникам рынка потребуется некоторое время на адаптацию к новым процедурам.

Впрочем, этот этап будет краткосрочным.