Что происходит на рынке съемного жилья?

Конец августа традиционно трансформирует рынок жилой недвижимости столицы, провоцируя резкий всплеск спроса на съемные квартиры и подталкивая вверх ценники.

В конце лета и начале осени столица Азербайджана сталкивается с привычным, но от этого не менее острым явлением - масштабным оживлением рынка аренды жилья. Главным двигателем этой активности выступают студенты, съезжающиеся в Баку из регионов республики накануне учебного года, а также молодые семьи, ищущие оптимальные варианты для проживания. В центре внимания арендаторов традиционно оказываются компактные одно- и двухкомнатные квартиры, расположенные в шаговой доступности от вузов, станций метрополитена и центральной городской инфраструктуры. Повышенный интерес к таким объектам неизбежно сказывается на ценовой политике собственников, формируя временный дефицит наиболее ликвидного жилья.

Среднестатистический срез по столичному рынку демонстрирует ощутимый разброс цен. На текущий момент аренда однокомнатной квартиры в Баку обходится гражданам примерно в 450-900 манатов в месяц. За двухкомнатное жилье придется отдавать от 600 до 1200 манатов, тогда как трехкомнатные варианты варьируются в пределах 800-1800 манатов. Если же речь идет о габаритных квартирах с четырьмя и более комнатами, то их ценник стартует от 1200 манатов и поднимается выше в зависимости от характеристик объекта.

География расположения жилья играет ключевую роль в ценообразовании. Самый высокий прайс закономерно удерживает центральная часть города. В районах станций метро «28 Мая», «Низами», «Сахиль» и «Ичеришехер» за одну комнату просят от 700 до 900 манатов, а за двухкомнатную квартиру - от 900 до 1200 манатов. Непосредственно в локации метро «28 Мая» однокомнатные объекты торгуются за 600-900 манатов, а двухкомнатные доходят до 800-1300 манатов. Чуть более сдержанные, но все равно высокие показатели демонстрируют окрестности «Гянджлика», где за «однушку» просят 500-850 манатов, а за «двушку» -700-1200 манатов.

В Наримановском районе аналогичные параметры жилья обходятся в 500-800 и 700-1100 манатов соответственно. Насиминский район держит ценовую планку на уровне 500-850 манатов за однокомнатные и 700-1200 манатов за двухкомнатные квартиры. Высокая ставка сохраняется в локации «Эльмляр Академиясы» и в Ясамальском районе в целом, что прямо обусловлено концентрацией учебных заведений. В районе станции «Эльмляр Академиясы» за 1-комнатное жилье отдают 500-800 манатов, за 2-комнатное – 700-1100 манатов. В целом по Ясамалу ценники распределились в диапазоне 450-750 манатов за однокомнатные и 600–1000 манатов за двухкомнатные квартиры, а в микрорайоне возле метро «Иншаатчылар» -450-700 и 600-950 манатов.

Для поиска относительно бюджетных вариантов арендаторам приходится смещаться ближе к спальным районам или окраинам. К примеру, в Ахмедлы однокомнатную квартиру реально снять за 400-650 манатов, а двухкомнатную - за 550-850 манатов. Еще ниже показатели в Бинагадинском районе: здесь 1-комнатное жилье предлагается за 350-550 манатов, а 2-комнатное - за 500–750 манатов.

Оценивая сложившиеся тенденции, эксперт в сфере недвижимости Эльнур Азадов указывает на то, что нынешний всплеск происходит на фоне долгосрочного тренда. С 2021 года на отечественном рынке недвижимости зафиксирован непрерывный рост цен как на продажу, так и на аренду жилья. Главным драйвером выступает общее удорожание недвижимого имущества. Если первичное жилье в столице с 2021 года подорожало в среднем на 80%, то арендные ставки за этот же период поднялись примерно на 50%. Таким образом, аренда росла немного медленнее, чем стоимость покупки, но все равно продемонстрировала существенный скачок.

Вторым мощным структурным фактором эксперт называет реализацию программ по сносу ветхого и устаревшего жилого фонда. В течение последнего десятилетия из городского оборота выводились дома с доступными по стоимости квартирами. Возводимые на их месте современные новостройки сдаются по совершенно иным, значительно более высоким ставкам, что неизбежно сокращает сегмент эконом-класса.

Помимо градостроительных изменений, на рыночную конъюнктуру давит непрекращающийся процесс урбанизации. Баку остается главным центром притяжения внутренних мигрантов, куда стекаются жители регионов и пригородных зон. А сезонный приток тысяч студентов с конца августа по конец сентября ежегодно провоцирует локальный дефицит свободного фонда, приводя к временному взлету цен на 5-30%.

Эксперт подчеркивает, что рассчитывать на снижение стоимости аренды в обозримом будущем не приходится. Снижение уровня конкуренции в строительном секторе за последние пять-шесть лет и текущие объемы градостроительства пока не позволяют насытить рынок более доступным предложением. Корректировка тренда возможна лишь при существенном увеличении объемов нового строительства. На данный момент соискателям бюджетного жилья остается ориентироваться на пригородные поселки, а также на такие территории, как Кешля, НЗС или окрестности станции метро «Ази Асланов», где все еще можно найти более или менее демократичные расценки.