Почему квадратные метры в Баку перестают быть золотой жилой

Столичный рынок недвижимости демонстрирует признаки стабилизации после нескольких лет активного роста. Цены на жилье остаются высокими, однако темпы подорожания снижаются, а продавцы сталкиваются с проблемой реализации объектов по прежним ценам.

Нелишне напомнить, что за последние четыре года стоимость жилья у строительных компаний выросла более чем на 50%. Однако сейчас ситуация меняется: себестоимость строительства стабилизировалась, а возможности для дальнейшего резкого повышения цен ограничены. В июле текущего года разные сегменты рынка показали различную динамику.

Наиболее заметный рост сохраняется в сегменте земельных участков. В среднем по Баку цены на землю увеличились на 2,4%. Особенно востребованы участки в пригородных районах. Даже в удаленных поселках стоимость сотки начинается от 10 тыс. манатов, а в престижных районах превышает 50 тыс. манатов.

При этом в новостройках рост цен замедлился примерно до 1% в месяц. Спрос по-прежнему смещен в сторону первичного жилья, однако строительные компании сохраняют высокий уровень цен из-за ограниченного количества свободных площадей для строительства.

На вторичном рынке жилье подорожало примерно на 1,5%, но период стремительного роста стоимости старого фонда постепенно завершается. Покупатели становятся более осторожными, а продавцам приходится учитывать реальную ситуацию со спросом.

В элитном сегменте тоже уже наблюдается коррекция. В центре главного города страны и близлежащих районах отмечается снижение стоимости отдельных квартир стоимостью 300-350 тыс. манатов.

Одной из главных причин, удерживающих цены на высоких уровнях, специалисты называют ограниченное предложение. Новых разрешений на строительство выдается немного, а наиболее заметный дефицит наблюдается в сегменте доступного жилья.

При этом ипотечное кредитование продолжает поддерживать спрос, поскольку значительная часть покупателей приобретает жилье через государственные ипотечные программы, и около двух третей заемщиков приходятся на молодые семьи.

Одновременно, по экспертным оценкам, усиливается проблема ликвидности. Рост доходов населения не успевает за ростом стоимости недвижимости, и в результате увеличивается количество объектов, выставленных на продажу, однако часть из них не находит покупателей.

Кроме прочего, остается частично не решенным и вопрос юридического оформления жилья, а часть квартир в новых жилых комплексах до сих пор не имеет полноценной государственной регистрации, что создает дополнительные риски для покупателей.

Замедление роста цен связано не только с текущей ситуацией на рынке, но и с изменением структуры спроса, говорит экономист Эльданиз Амиров, полагающий, что недвижимость теряет роль инструмента быстрого роста капитала.

- В своих прошлогодних публичных выступлениях я высказывал мысль, что рост цен на рынке недвижимости не продолжится прежними темпами, и рынок постепенно стабилизируется, - делится он. - Новые подходы к управлению государственными финансами, сформировавшиеся в минувшем году, заставили меня поверить, что начиная с текущего года контроль расходования бюджетных средств будет еще больше усилен, а неэффективные траты станут жестко пресекаться.

И в результате крупные объемы капитала, поступающие в оборот различными путями, перестанут направляться в недвижимость так же активно, как раньше. Полагаю, одним из главных катализаторов роста цен на жилье в последние годы стало то, что эти средства шли не в производство и реальный сектор, а именно на покупку квадратных метров. В итоге на рынке возник дополнительный спрос - скорее инвестиционный, ради защиты капитала, нежели обусловленный реальной потребностью граждан в жилье. Цены росли быстрее, чем фундаментальные экономические показатели.

Опубликованные в последние дни статистические данные показывают первые признаки этого прогноза. Темпы роста цен на жилье неуклонно снижаются.

Если приглядеться к данным, квартальный рост составил 3,1% в четвертом квартале прошлого года, 2,2% в первом квартале и 1,6% во втором квартале текущего года. Несомненно, на эту динамику влияют и другие обстоятельства: замедление темпов ипотечного кредитования, повышение процентных ставок, выход на рынок новых объектов, а также проекты сноса и реконструкции в центральных районах города.

При этом, на взгляд аналитика, есть и другие причины. Важнейшую роль здесь играет постепенное сокращение притока непродуктивных средств, которые наполняли рынок в прошлые годы, и происходит такое на фоне общего роста инвестиционного капитала, направляемого в недвижимость, и повышения эффективности управления государственными финансами.

- Скорее всего, в ближайшее время темпы удорожания жилья продолжат снижаться, и после определенного периода рынок стабилизируется, - полагает собеседник. - Продолжительность этого транзитного периода будет зависеть от устойчивости финансового контроля со стороны государства, динамики ипотечного сектора, уровня кредитных ставок, темпов роста реальных доходов населения и появления альтернативных инструментов для инвестиций в других отраслях экономики.

В результате рынок недвижимости постепенно утратит статус самого привлекательного актива для быстрого заработка и сохранения капитала, каким он являлся в предыдущие годы. В ценообразовании решающую роль станет играть не спекулятивный спрос, а реальная покупательная способность граждан и фундаментальные экономические условия.

В долгосрочной перспективе все это заложит прочный фундамент для здорового развития отрасли и повысит доступность жилья. Ведь главная цель рынка обеспечивать жизненные потребности людей, а не служить исключительно инструментом для инвестиций.

По словам финансиста Акрама Гасанова, столичная недвижимость интересна только местным покупателям, не имеющим возможности вкладывать в другие инвестиционные инструменты.

- Зарубежные инвесторы не спешат вкладывать капитал в наш сектор недвижимости, поскольку в стране пока нет необходимой инвестиционной базы и полноценного законодательства, гарантирующего защиту таких вложений, - комментирует он. - Наш рынок остается для них непривлекательным по нескольким причинам. Во-первых, существуют серьезные вопросы к качеству возводимых объектов и соблюдению строительных норм, которые нередко нарушаются. Во-вторых, значительная часть фонда до сих пор не прошла надлежащую государственную регистрацию. Во многих новостройках отсутствуют выписки из реестра («купчие»), а сами здания не стоят на учете в Службе государственного реестра недвижимости.

С подобными регистрационными трудностями сталкиваются даже такие крупные и знаковые объекты, как Port Baku. Для иностранного инвестора эти нюансы имеют принципиальное значение. Ему необходимы абсолютная прозрачность, юридическая защищенность и уверенность в том, что он сможет беспрепятственно распоряжаться своим активом.

Кроме того, текущие цены на недвижимость явно завышены. Их рост до нынешнего уровня во многом обусловлен самой спецификой строительного сектора. Чтобы получить разрешение на реализацию проекта, особенно если он предполагает снос ветхого жилья и расселение жильцов, девелоперы вынуждены нести огромные сопутствующие, в том числе теневые расходы. Свободных площадок в черте города практически не осталось, из-за чего подобные проекты становятся крайне затратными. В конечном итоге все эти издержки застройщики закладывают в финальную стоимость квадратного метра.

Очевидно, что жилье объективно не может стоить столько, сколько за него просят сегодня, эти цены откровенно раздуты. Сложилась ситуация, когда люди, имеющие свободные средства, не видят альтернативных площадок для инвестиций и массово направляют капитал в недвижимость. Многие приобретают по несколько квартир в расчете на бесконечное удорожание метра. Так формируется избыточный искусственный спрос, не подкрепленный реальной потребностью граждан в улучшении жилищных условий, говорит аналитик:

- Все это напоминает классическую финансовую пирамиду. Профильным специалистам понятно, что нынешние ценники оторваны от реальной стоимости зданий. Значительная часть прайса обусловлена огромными издержками, понесенными еще на этапе строительства, и застройщики просто пытаются компенсировать эти расходы за счет конечного покупателя.

Но этот процесс не может длиться бесконечно, и пузырь в итоге лопнет. Дополнительная проблема заключается в том, что стоимость жилья растет несопоставимо быстрее, чем качество городской инфраструктуры. В Баку обострились логистические проблемы, фиксируются сбои в работе коммунальных служб. Мы наглядно видим, что происходит даже во время обычных дождей, когда столица сталкивается с транспортным коллапсом.

Если сравнивать с периодом 15-летней давности, тогда динамика была более естественной. Хотя и в те годы присутствовали элементы искусственного ценообразования, системные риски были значительно ниже. Сегодня ситуация принципиально иная.

При этом первые признаки охлаждения рынка, по словам финансиста, заметны уже сейчас. В распоряжении судебных исполнителей и аукционных компаний находится внушительный объем объектов, которые попросту невозможно реализовать по цене их приобретения. Даже после уценки на 20-30% покупатели не спешат выходить на сделки.  И это наглядно доказывает, что реальная рыночная стоимость уже сейчас сильно отличается от завышенных ожиданий продавцов».

По наблюдениям А.Гасанова, сегодня рост в основном поддерживается за счет новых зданий и покупателей, у которых есть свободные средства:

- Они покупают квартиры, потому что считают недвижимость самым надежным инструментом сохранения денег. Но этот ресурс ограничен.

И главное, экономика замедляется, объем денег сокращается, доходы населения не растут прежними темпами. И в определенный момент у тех, кто сегодня вкладывает средства в недвижимость, просто не останется возможности продолжать покупки.

И вот когда рост остановится, а владельцы захотят продать свои квартиры, покупателей может не оказаться. Тогда цены начнут снижаться.

Многие нефтяные страны проходили через подобные процессы. Сначала недвижимость становится главным инструментом вложения средств, затем рост прекращается, и рынок возвращается к более реальным уровням».

По оценкам специалиста, такой процесс может произойти в течение ближайших десяти лет. Возможно, коррекция начнется раньше, но это более осторожный прогноз:

- Первые признаки уже есть, - аргументирует эксперт. - Например, залоговое имущество сегодня не покупают по тем ценам, по которым его приобретали. Люди не готовы платить такие суммы, потому что у них нет соответствующих доходов. Пока психологически рынок поддерживает реклама новых зданий и ожидание дальнейшего роста цен. Люди, у которых еще есть деньги, продолжают покупать. Но и этот спрос не будет сохраняться бесконечно.

Когда доходы начнут ограничивать возможности покупателей, нынешний строительный и ценовой бум окончательно остановится.