Почему Ипотечный фонд ужесточил правила аренды жилья с выкупом?

С октября действуют новые правила аренды жилья с обязательством последующего выкупа. Ипотечный и кредитно-гарантийный фонд увеличил срок, после которого можно передать договор другому человеку, с одного года до трех лет. Повторно воспользоваться механизмом после переуступки обязательств разрешат лишь через пять лет. Кроме того, к участию не допустят граждан с действующей ипотекой, выданной за счет средств фонда, а требования к кредитной истории станут строже.

Изменения затрагивают условия программы, призванной помочь гражданам приобрести собственное жилье при недостатке накоплений. Механизм действует с 2019 года. В 2020-2026 годах фонд предложил полностью отремонтированные квартиры в жилых комплексах по 17 адресам в Баку, Сумгайыте и Абшеронском районе. За это время было оформлено более 10 000 договоров аренды.

Однако число заключенных договоров еще не говорит о том, насколько доступна программа для семей с разными доходами, поскольку важны и стоимость квартир, и ежемесячные платежи, и возможность годами выполнять финансовые обязательства. Новые ограничения призваны изменить условия участия, но вместе с тем заставляют задуматься: кому теперь будет проще, а кому сложнее получить жилье.

Главное изменение касается переуступки договора. Прежние правила позволяли передать обязательства другому человеку уже через 12 месяцев. Теперь придется ждать три года, а после переуступки повторно обратиться к механизму можно будет только через пять лет.

Увеличение сроков ограничивает возможность быстро выйти из сделки и перепродать права на квартиру. Раньше короткий период ожидания позволял использовать программу не только для решения жилищного вопроса, но и для получения выгоды от переуступки. Новые условия делают подобные операции менее удобными. При этом сама по себе передача договора не обязательно означает спекуляцию: у человека могут измениться доходы, семейные обстоятельства или планы на будущее.

Другой вопрос - стоимость предлагаемого жилья. Даже при возможности последующего выкупа высокая ежемесячная плата может оказаться неподъемной для семьи. На доступность влияют район, площадь, планировка и цена квартиры. Если значительная часть дохода уходит на арендные платежи, потенциальный покупатель рискует столкнуться с трудностями при исполнении договора.

В таких обстоятельствах длительный срок до переуступки становится дополнительным обязательством: быстро передать квартиру другому человеку уже не получится. Впрочем, без официальных данных о стоимости жилья, задолженности и случаях возврата квартир нельзя утверждать, что именно высокая цена или недостаточный спрос стали причиной пересмотра правил. Ясно другое: эффективность программы зависит не только от ограничений, но и от того, насколько предлагаемые квартиры соответствуют финансовым возможностям граждан.

Изменился и круг потенциальных участников. Подать заявку не смогут граждане, у которых уже есть действующий ипотечный кредит, выданный за счет средств Ипотечного и кредитно-гарантийного фонда. Одновременно воспользоваться двумя механизмами поддержки не получится. Еще одно условие касается кредитной истории: она должна оцениваться как положительная или удовлетворительная.

Последнее требование позволяет учитывать прежнюю платежную дисциплину заявителей, но одновременно становится препятствием для граждан с неблагоприятной кредитной историей, даже если они нуждаются в жилье. Таким образом, теперь значение имеют не только желание приобрести квартиру и возможность платить за нее, но и соответствие установленным финансовым критериям.